メンフィスへの不動産投資を検証する ～ メンフィスの雇用変化

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

テネシー州メンフィス市の不動産市場について検証しています。

昨日はメンフィスの人口の変化を見てみたところ、2010年までは順調に人口が増加してきていたもののその後は歯止めがかかり、人口増加は微増に変わってきたことが分かりました。

このことからアメリカ不動産市場における需要の三大要素

• 人口
• 人口動態
• 雇用・賃金

の中でも少なくとも人口については近年はメンフィスの不動産需要に大きく影響を与えるほど伸びるようには見受けられず、結果として

「人口が増加から微増に転じている為、今後の人口変化がメンフィス不動産価格を急激に押し上げる可能性は低い」

ということが言えると思います。

雇用は不動産市場に与える影響

そこで今日はもう一つの需要要素である雇用を見ていきたいと思いますが、雇用もまた不動産需要に大きな影響を与える要素の一つです。

• ビジネスを興しやすい街だからその地域に引っ越す
• 本社の移転に伴いその地域に引っ越すことになった
• 支社の出店によりその地域に引っ越すことになった
• 大会社が街に大きな工場をつくり雇用されたのを機にその街に引っ越した

等々、生きる上では仕事をしていかねばなりませんので、雇用機会に伴って人は移動していくのです。

その結果として

1. 会社が多く誕生する
2. 会社が多く移動してくる
3. 地域の経済が発展する
4. 多くの雇用者が引っ越してくる
5. 地域の不動産需要が高まる
6. 住宅価格・賃貸価格が上昇する

という好循環が生まれてくることになります。

本年2017年にはトヨタの北米本社がカリフォルニア州トーランス市からテキサス州プレイノ市に引っ越しましたし、プレイノ市は土地開発と同時に他の企業も続々と入り込んでいますので現地の不動産市場はとても活況です。

このような本社移動のようなケースは滅多に起こらず、かつ一度動くとかなりの長い期間その地域に定着する可能性が高い為、このことはその地域の不動産市場を安定させることにもつながります。

その意味では現在アマゾンが北米に第二の本社を建設するべく候補となる都市を模索しているのですが、なんとアマゾンが

「アマゾン第二の本社を建設してほしい街はどこですか？」

と全米に呼びかけ、2017年10月までの時点で238の都市が名乗りを上げ本社誘致合戦を展開しているのです。
さすがアマゾン、引っ張りだこですね。

アマゾンは

「第二本社の建設にあたり5ビリオン（約50億 $1≒100円）を街に投資し、5万人を採用しますよ」

と発表していますから、それは激しい誘致合戦です。

このように、雇用はその地域の経済発展に関係する重要事項であると同時に不動産市場にとっても大きな意味を持つのです。

それではテネシー州メンフィス市の場合、その雇用実態はどのようになっているのかを見ていきましょう。

メンフィスの雇用の変化

メンフィス市の雇用実態を俯瞰するにあたり、全体像と同時に職業分野をそれなりに網羅してみたいと思います。漠然と街全体の雇用率を見るのではなく職種別にみることで、今後の傾向もある程度分かってくるためです。

まずは全体像を見て、それから職種を

• 製造業
• 金融業
• 情報関係
• 卸売業
• 専門家とビジネスサービス
• 専門家、科学技術サービス
• 会社と企業のマネジメント
• 教育とヘルスサービス

の分野ごとにグラフを見ていきます。データ元はいつもどおりセントルイス連邦準備銀行の統計からです。

メンフィス市全体の雇用（非農業系）

製造業

金融業

情報業

卸売業

専門家とビジネスサービス

専門家、科学技術サービス

会社と企業のマネジメント

教育とヘルスサービス

いかがでしょうか。

まず不動産投資家としての目線でメンフィス市を見るのであれば、街の雇用全体が伸びていることは安心できますね。

ただし製造業、金融業、情報業は軒並み下がり続けています。メンフィスにおいてこれら製造業、金融業、情報業の分野が今後大きく復活してくる可能性は今のところ低そうです。

製造業についてはアメリカ全体で言えることですが、多くの企業が賃金の安い国を求めて製造業を国外に出していきましたから、今となってはアメリカ国内の製造業はほぼ空洞化してしまっています。

一度外に出た製造業はよほどアメリカ国内の条件が良くならない限りはアメリカに戻ることはありませんから、メンフィスにおいても同様の動きがみられるわけです。

またアメリカでの金融系と情報系の企業は近年はおしなべて東部と西部に展開しており、テネシー州のような絶対的に人口が多くはない中部においては萎みつつあります。

その傾向がグラフからもハッキリと見てとれると思いますが、今後もこれら金融系と情報系の分野がメンフィスにおいて伸びていくということは考えにくいと思います。

メンフィスでは卸売業と専門サービス業が堅調

それとは反対にメンフィスでは卸売業において雇用が近年大きく伸びています。大きく伸びているというよりも実際には2000年初頭の過去最高水準に戻ってきているというほうが正解でしょうか。

2000年に入ってからの景気後退と2007年夏ごろからのサブプライム問題の影響でメンフィスの卸売業も大きく影響を受けましたが、2010年に底を打って現在まで雇用が大きく回復してきています。

一番上のグラフで分かるようにメンフィス市全体の雇用変化が上向いていますが、これは卸売業が一役を担っているとみてもよさそうです。

元々アメリカでは卸売業はウォルマートのように都会よりも田舎町で育てられてきた関係がありました。メンフィスでもコストコを始めとして卸売業が多く存在しており、地元住民の雇用に大きく影響しているようです。景気に大きく影響される卸売業ではありますが、メンフィスでは堅調に雇用が伸びていることが分かります。

またそれ以外の

• 専門家とビジネスサービス
• 専門家、科学技術サービス
• 会社と企業のマネジメント
• 教育とヘルスサービス

のグラフを見て分かる通り、意外にも専門性のある分野においてメンフィスでは雇用が順調に伸びていることが分かります。（意外にもとは失礼でしょうか。。）

知的分野の研究やサービスが伸びてきているという証拠です。これらの分野は不景気にも強く、教育とヘルスサービスなどはサブプライム問題の時期にも全く雇用に影響がなかったことが分かります。

これらの分野は恐らく今後も伸びていくでしょうし、メンフィス市が上手に誘致していけば更に伸びていく分野だろうと思います。

まとめ

グラフから分かるメンフィス市の雇用実態を見ていきました。

全体像から俯瞰し、そしていくつかの職種を見てくる中で分かったのは

• メンフィスの雇用は全体的には伸びている
• 製造業、金融業、情報業、は軒並み下がり、回復傾向にない
• その一方で卸売業と専門・サービス業は堅調に雇用が伸びている
• 専門・サービス業は景気にさほど左右されずに雇用が伸びてきている
• とりわけ教育とヘルスサービスの分野の雇用が力強く伸び続けている

ということです。

結論として不動産市場の需要要素となる2つ目、

人口動態・雇用率

においては「メンフィスの雇用は将来に向けても安心のレベルにある」と言えるようです。

とりわけ昨日の人口変化でも見てきたとおり、世代別では

70代以上 7.3%
60代 9.3%
50代 12.7%
40代 12.3%
30代 13.6%
20代 16.7%
20代以下 28.1%

と理想的なプラミッド型になっていることからも、メンフィスの将来の労働力は今のところほぼ確約されており、それに伴い住宅への需要は続くと言えると思います。

明日は不動産需要の最後の要素となる「賃金」について見ていきます。