こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
最近立て続けに不動産物件の入居者について、項を上げています。
入居募集を行って実際に入居希望者が現れた際は差別することなく申込みを受けつけ、そして申込書内容をしっかりと記入して頂いたら、次のステップとしてスクリーニングで入居者を調べ上げます。
このスクリーニングではスコアリングのテクニックを使うことが非常に有効であり、スコアによって入居時あるいは入居後の支払い額に差をつけることで、より安定した家賃収入を期待できることになります。
そして実際に入居者が決まった際に、一番最初に支払ってもらう初期費用の中に
「敷金（以下セキュリティーデポジット）」
があります。
このセキュリティーデポジットは入居時に頂く初期費用の中でも必須のものとなりますが、このセキュリティーデポジットは賃貸契約が切れた際の退去時に使われることになる準備金のようなものです。
厳密にはアメリカの各州ごとにセキュリティーデポジットの取扱には多少の違いがありますが、一般的にはセキュリティーデポジットを
「家賃が未納だからセキュリティーデポジットから頂きますね」
と、契約期間中の家賃滞納分の補填に使うことは出来ません。
あくまで、セキュリティーデポジットの取扱としては
「ターンオーバー（住人入れ替え）にあたる物件の修繕費用」
に充てられるのが一般的となります。
退去時のセキュリティーデポジットの取り扱いについて
そこで、実際に賃貸契約が切れて住人が退去となる場合、その段取りにはきちんとしたステップを踏む必要があります。
このステップにはちょっとしたコツがありますので、下記のその手順を順番に並べてみます。
１．入居時のレポートと退去時の検査レポートを比較
入居時の物件状態レポートと退去時の物件状態レポートを比較します。
まず一番最初、賃貸契約者が実際に入居する前に
- 物件内外の状態を目視確認し、チェックリストに記載
- 物件内外の状態をビデオ撮影（写真撮影も可）
この2つを押さえておき、書面でも映像でも入居前の状態を証拠としてきちんと残しておくのです。
そして退去時には
- 物件内外の状態を目視確認し、チェックリストに記載
- 入居前に撮影した物件状態を映像（写真）で確認しながら、明らかに破損している箇所をチェック
を行い、入居前の状態と比較する作業を行います。
２．入居時のレポートにはない、いかなる物品もリストアップ
同時に、物件内に残されている物品についてもリストアップします。
住人が暮らしている間にモノがどんどん増えてしまい、さほど重要視しない物品は引越しの際に物件内に置き去りにしてしまうことはよくあるのです。
とりわけ入居時に物件の状態をチェックした際に記録されている物品以外ものについては、いかなる物品もきちんと記録をとっておきます。
３．「２」のどれについてテナントに課金するかを決める
そして、「２」の段階で物品をリストアップしたらターンオーバー期間中に不要な物品は処分しなくてはなりませんが、
「どの物品の処理にいくら課金するか」
を決める必要があります。
例えば大きな電化製品であれば、処分するにしてもゴミ処分するわけにもいきませんし、かといって処分を引きける専門業者に運搬するにしても、時間と労力がかかってしまうものです。
そこで残された物品に対し、元住人に課金するかどうかを決めます。
４．課金方法を決める
そして実際に
「これは処分にかかる時間と労力に対し、課金するのが妥当」
となるのであれば、
- 退去案内に記載されている課金項目に沿って課金する
- 見積もりを取って課金する
のいずれかを決める必要があります。
この退去案内は結構重要で、退去案内にあらかじめ課金項目を記載しておけば選択に迷いが出ませんので、セキュリティーデポジットを少しでも早くお返しすることにもつながります。
もしあなたが投資物件に対して「退去案内」を用意していないのであれば、労力をかけてある程度しっかりとした退去案内を作成しましょう。
とりわけ物件には修繕必要箇所のパターンがありますから、大抵の物件に共通するような修繕箇所に関しては、過去にその箇所の修繕経験があればおおよその修繕費用の検討がつくはずですので、入居時に渡す退去案内の内容として修繕項目とその価格をリストアップしておくとよいと思います。
（例：ドアノブを壊したら$60、等）
以上のような段取りで、退去時の状態をチェックしていきます。
ターンオーバーを効率よく行うコツ
ここまでお伝えした退去時のチェックと請求費用の設定は基本的なことですが、上級の管理者は
「人の心理を掴み、修繕発生率をゼロに近づける」
というやり方を行っています。
考えてみてください。
入居時に渡されておくべき退去時の案内の中で、
「○○○を自分でやっておけば、あなたのセキュリティーデポジットは退去時に全額返済されますよ。」
と書かれていたとしたら、どうでしょうか。
良くも悪くも、「お金をもらえる」という事実は人を動かす動機になるものです。
厳密にはこの場合はお金をもらえるではなく
「これだけやれば、全額お金を返してもらえる」
ですが、それでも心理的にはお金をもらえることと同様の効果があります。
簡単な例でいえば、「退去内の室内清掃」はその典型的なものです。
「室内清掃を管理人が行う場合は$○○○かかるが、自分で行う場合は課金は行われません」
となると、それが数百ドルの単位であれば、大概の住人は一生懸命退去前に清掃をしてくれるものです。
もっぱら、日本とは違いアメリカでは自分で家の清掃を行う人は稀ですから、その場合は清掃業者を雇うのであれば証拠となるレシートを提出してもらうことで清掃済とすればよいのです。
明日に続けます。
