こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日から賃貸契約の初期費用の一つ、「セキュリティーデポジット（敷金）」についてお伝えさせて頂いています。
セキュリティーデポジットは契約時に確実に頂いておくべき費用の一つですが、その用途は通常、住人が退去した後のターンオーバ時に使用されます。
契約期間中に家賃未納が発生した際に
「家賃を払ってくれないから、セキュリティーデポジットから差し引きますね。」
ということは通常できないのですが、退去時には
- 破損箇所の修繕（ちょっとした傷程度ではなく、それなりの破損箇所）
- 最後の家賃の未納（最終月のみ）
- 清掃関連
といった、住人入れ替えに必要な作業に使用することができます。
とはいえ、セキュリティーデポジットは日本語的にいえば「預り金」のようなものですから、ターンオーバー期間中に使用したあとの残金については、30日間以内に元住人に返金される必要があるのです。
そしてこの
「残金は返金しなくてはならない」
というルールこそが不動産物件管理のテクニックとしては使えるところで、
「退去時に○○をやっていただければ、セキュリティーデポジットは全額返金されますよ。」
と退去案内の中に明記しておくことで、
- 住人 ⇛ 退去前に修繕と清掃を行うことで返金がなされる
- 管理人 ⇛ 結果として、管理人も時間と労力を節約できる
というwin-winに持ち込むことができるのです。
そのため、物件賃貸契約時には確実に「退去時の案内」をお渡しするようにし、そこには
「管理人が清掃する場合は、$○○○の料金が発生します」
「電球が切れている状態であれば、$○○の料金が発生します」
「ドアノブの破損には$○○○の修繕費がかかります」
「上記すべてを退去時までにご自分で整える場合、セキュリティーデポジットが全額返済されます！！」
等、セキュリティーデポジットの全額返済を明確に約束することで、ターンオーバー期間そのものを極めて短くすることができるのです。
また、退去案内に詳細を明記しておくことは住人のみならず、管理者自身にとってもそれ自体がチェックリストとして有効に働くと同時に、大きな時間短縮に役立つことになります。
例えば、前述のようにセキュリティーデポジットは退去から定められた期間（通常は30日）内に返金される必要があるため、大きな修繕であるほど見積額は大きくなります。
見積額が大きいとその見積もりを出すのに時間がかかる施工業者もいますので、事前に項目と料金の目安をリストアップしておくことは非常に大切なのです。
予め項目と料金をリストアップしておくことで、施工業者からの見積もりを待たずとも適切な価格による定額請求として住人に理解してもらうことが出来るわけです。
ターンオーバー時の修繕後に行うこと
そして実際に修繕が終了したあとは、残金を精算する必要があります。
精算の例としては、例えば支払われていない残りの家賃や光熱費等の何かしらの料金です。
これら残りの精算が全て終了した後、それでもセキュリティーデポジットの残高がある場合は、
- 修繕がなされた項目とかかった費用
- 未払い家賃
- 未精算の光熱費
等、該当する項目を列挙した明細と一緒に残金を元住人に返金します。
この時に修繕や清算の項目は細かければ細かいほど、後のテナントからのクレームは少なくなる傾向がありますので、明細にはきちっと詳細に渡って記載しておく必要があります。
このあたりを中途半端に記載しておくとクレームの連絡を受ける可能性が高くなると同時にその対応に余計な時間を費やしてしまいますから、明細は極力細かく記載するように心がけた方がよいです。
明細の例としては、例えば項目に「清掃」とのみ大まかに記載するのは間違いです。
清掃でも台所であれば
「オーブンの汚れ除去」
「キッチンカウンターの汚れ除去」
「全室のカーペット清掃」
等、退去時の立ち入り検査時にチェックした項目をそのまま清算時の明細項目に使用します。
ここまで書いてそれでもクレームが起こる可能性は低いのですが、仮にクレームがきたとしても入居前にビデオや写真で記録していた証拠がありますから、堂々と請求額の正当性を主張できるのです。
自分が賃貸する側であれば
ちなみに、上記の知識は自分自身が賃貸人であった場合には反対のことが言えます。
もしあなたが現在マンションやアパートを賃貸している場合、退去時には同様に敷金が修繕費用に使われるわけですが、その残金を返還していただく際には上記の考えで
「修繕・清掃にかかった費用の証拠をお見せください」
と家主に請求するのです。
もっぱら日本人であればそのような請求をためらう人も多いかもしれませんが、敷金返還額はそれなりの額になり得ますから遠慮なく明細を要求するべきなのです。
以前ニューヨークのアパートで暮らしていた友人が、退去時の査定で管理人から
「結構汚れてるじゃないか！」
「これだったら、返金は$ ○○○程度だな。」
と、何の明細もなしに思いっきり言い値でその場で返還額を伝えられていました。
通常は管理人も後から元住人に連絡をとって不足額を請求するのは手間となるため、予め結構な上乗せした額を取ろうとするのです。
そうではなく、もし退去案内のような予め定義された項目と金額の目安がないのであれば、反対に家主に修繕箇所と見積もりの証拠を提出してもらえばよいのです。
このあたりは家主側だろうが賃貸人側だろうが、第三者（施工業者や然るべき価格表）がもたらす事実に基づいて、ターンオーバー時に使用されるセキュリティーデポジットを精算する必要があります。
