こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
あなたの不動産投資において最も重要な収入源は、当然ながら「家賃」です。
- 維持管理予備費貯蓄
- 当月修繕費
- 備品費用
- 水道光熱費
- 固定資産税
- 管理料（委託する場合）
- 家主保険
- ローン返済（融資を受けている場合）
などなど、「出費」の要素としては数多くある中で、「収入」の入り口として期待できるのは基本的には「家賃」のみとなります。
ということは、収入と支出の割合はほぼ
1 対 複数
であり、家賃というほぼ一つの収入口に頼らねばならない現実は如何に
「家賃回収」
という作業が毎月のルーチンワークの中でも重要であるかを物語るのです。
そして常々私(佐藤)が
「空室期間は収入ゼロではなく出費ですよ」
と申し上げているのは決して大げさではなく、例えば家賃13万円に対し、上記で掲げる多岐にわたる支出の平均値が10万円だったとすると、
13万 - 10万 = 3万
と毎月3万円はプラスになるはずが、仮に空室が2ヶ月間も続けばキャッシュフローは
1ヶ月目：0 - 10万 = -10万
2ヶ月目：0 - 10万 = -10万
合計 -20万
となります。（＊光熱費は下がるはずですが、計算を簡単にします）
それどころか、厳密には2ヶ月間で合計6万円のプラスであったはずですので、入居中と空室の差は
26万円（6万プラスと20万マイナスの差）
と、たったの2ヶ月でキャッシュフローに大きな差が出てしまうのです。
この数字の重さを認識すれば、「空室は収入ゼロではなく出費」という意味がよりお分かり頂けるのではないでしょうか。
これほど大切な家賃ですから、毎月の家賃回収は確実に行われなくてはなりません。
さもなくば、回収が出来なければキャッシュフローは大きくマイナスに向かうわけです。
ただし、これほど大切な家賃回収ではありますが、それと同時に
「家賃収入に労力をかけてはいけない」
という鉄則があります。
不動産管理では物件そのものを管理する上で様々な仕事があり、かつその作業は多岐にわたるのみならず、不規則に発生する出来事がほとんどなのです。
そしてその多くは「住人の修繕要望への対応」となり、例えばテナントから修繕要望が入った場合には
- テナントとの電話のやりとり
- 事実確認と修繕必要の調査
- 相見積りを取る作業
- 修繕作業の監督と確認
と、一本の電話から派生して次々とやるべきことが出てきます。
これが一軒のみを管理するならまだしも、複数になると電話がかかってくる可能性はそれだけ高くなり、1人の管理マネージャーが50軒も管理しようものなら日々の仕事量は大変なことになります。
だからこそ、定期的に行うべき家賃回収に関しては、時間と労力をかけずに半自動化しておく必要があるのです。
家賃回収はシステム化する
ところが、とりわけ個人投資家に多いパターンなのですが、未だに持ち家で暮らすテナントを訪ねて訪問して賃貸料を回収している人がいます。
実は、私(佐藤)の父は私が幼い頃に日本でアパート経営をしていました。
その頃の父もやはり足を使って毎月家賃を回収しており、今では考えられませんが、毎月アパートを訪ねて1戸ずつ合鍵で玄関を開け、玄関先に家賃封筒をポトっと落としていくのです。
父は会社勤めでその片手間にアパート経営をしていましたから、たまに仕事から帰った後の父の家賃回収作業についていき、1戸1戸ドアを開けて封筒をおいていく作業を見つめていたことを覚えています。
そして住人はその封筒に現金を入れ、わざわざ父の元（私の家）に家賃を手渡しにくる必要があったのです。
家賃を受け取った父は封筒の表に貼り付けられている表の当月箇所に認印を押し、習い事の月謝封筒のように、毎月その封筒を繰り返し使用していたのでした。
アメリカでも、今でも昔のように訪問形式で家賃を回収するオーナーがにいますが、今の時代には時間の無駄以外の何でもありません。
治安の悪い地域の物件になると、なんと回収作業の本気度を見せる為と護衛の為に、拳銃を携帯して回収に回るオーナーも。。
住民になめられるわけにはいかない気持ちは分かりますが、毎月拳銃を携帯して気構えながら家賃回収を繰り返すわけですから、さぞかし精神的にも負担がかかることだろうと思います。
ちなみに私(佐藤)はそもそも、治安の悪い地域の物件には関わらないようにしています。
差別意識の意味ではなく、治安の悪い地域の物件では日本では考えられない非常識なことが日常茶飯事に発生していますし、通常のテナントに比べると労働時間に対する費用対効果が恐ろしく悪くなり、とても割に合わない仕事になるためです。
そこで、家賃回収はとても大切な作業ではある一方で、通常の管理業務にこそ時間と労力をかけたい不動産管理会社としては、家賃回収作業はシステム化する必要があります。
家賃そのものは不動産投資において最も重要な収入源ではありますが、家賃が大切であることと家賃回収は別の話であり、わざわざ家賃回収に不必要に時間と労力をかけることはないのです。
そこで、明日は不動産管理のプロが行う家賃回収方法を見ていきましょう。
