アメリカ不動産への直接投資、プロ案件への出資で将来の自分基金を着実に育て上げていきましょう。
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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
今日の項はアップすべきか否か、結構悩みました。
書けば、間違いなく特定の日系のフリップ業者さんからクレームを頂戴するだろうからです。。
その発端は何かというと、私(佐藤)が今まで継続してきて今月末で終了させて頂く
「無料コンサルティング」
なのですが、ここに度々
「業者から投資案件をもらっているが、セカンドオピニオンがほしい」
というご依頼を頂きます。
物件購入・修繕・販売・管理を一括で行う不動産会社をいわゆるフリップ業者と呼びますが、薦められた物件を購入する前に私(佐藤)に見せて、セカンドオピニオンとして本当に大丈夫かを確認されたいご要望が多いのです。
その案件をお送り頂いて目を通すたびに思うのが
「この手数料は高すぎるだろう。。」
という案件ばかり。
もちろん詐欺ではなく商売ですし、時間とお金をかけている以上は相応の対価を手数料として受け取ることには何ら問題ないと思います。
私(佐藤)自身、専門地域の物件売買エージェント以外のコンサルティング業務では、成功報酬としてクロージングがかかった後にのみ対価をお願いさせて頂きます。
とはいえ、その手数料にも程度があるだろうと思うのです。
多くの日本人投資家の方々が
「同じ言語と感覚で安心できるから」
と、安心料として高い報酬を支払っています。
そこでセカンドオピニオンを依頼される場合に、私が一律にお答えさせて頂くのは
「アメリカのフリップ業者と直接取引をされてください」
というもの。
日系の不動産会社を仲介に入れると、不当に高い手数料の為に投資運用成績が大きく下がってしまうのです。
（ああ、書いてしまった。。）
「それでも、英語でのやりとりに自信がない」
とおっしゃる場合は、私(佐藤)の方でも言語サポートは可能です。
「不動産物件の判断は自分でするから、言語サポートだけお願いします」
このご依頼は嬉しく思います。
「言語サポートに加え、不動産物件の判断も一緒にお願いします」
このご依頼は、一番燃えます。
もちろん私(佐藤)のサポートなしに、アメリカのフリップ業者とご自身で最初から最後までやり取りをされる方が投資パフォーマンスの意味では最もよいと思います。
いずれにせよ、正直に言えるのは
「アメリカで不動産投資する場合は、アメリカのフリップ業者と直接やりとりをして購入した方がよい」
ということです。
もっぱら、日系のフリップ業者さんでも全うな値段でサービスを展開されている方はいらっしゃいます。
それでも不当に高い手数料であったり、いかがわしい案件をもってくる業者が多いのも事実なのです。
そこで、あなたが投資物件の購入を検討する場合、誰かにセカンドオピニオンを依頼する前に押さえておくべき、いくつかのポイントをお伝えさせて頂きます。
物件販売価格との差額
ご存じのとおり、zillow.comでも何でも使えば
「この物件はいくらでフリップ業者が購入したのか」
ということはすぐに分かりますね。
自分が購入する価格 - フリップ業者が購入した価格
この差額が、まずはフリップ業者に入ります。
そこから「物件の修繕費用」を差し引いた額が、フリップ業者の利益となるわけです。
アメリカのフリップ業者であれば、通常は
$10,000 ～ $20,000
の利益を取ります。
なので、式としては
投資家の購入価格 = 物件購入価格 + 修繕費 + フリップ業者利益
となります。
また、平均的な修繕費用は
$20,000 ～ $30,000
の間を推移するとみておけば間違いないです。
そうすると、
修繕費 + フリップ業者利益
としてはzillow.com等で確認できる、フリップ業者が購入した物件価格に
$30,000 ～ $50,000
が上乗せされていることはあり得ると思います。
もちろんこれはフリップ業者が自分で施工業者を雇って修繕を行う場合の話です。
修繕済みのものを、いわゆる転売する場合は
$30,000 ～ $50,000
もの価格を上乗せすることはあり得ません。
そこで、あなたが日系のフリップ業者さんと取引を行おうとしているのであれば、まずは
「自社で施工業者を雇っているのか、修繕済の物件を転売しようとしているのか」
を見極めてください。
自社で施工業者を雇っている場合は
$30,000 ～ $50,000
の上乗せはあり得ると思います。
実際、フリップ業者の立場になると
- 物件査定
- 物件購入
- 物件調査
- 物件修繕
- 物件販売マーケティング
これら一連の流れにはそれなりの時間と労力がかかります。
当然プロジェクトは一人では完了できませんので、フリップ業者内でも複数の人数が関わるものです。
また一つの物件に対するプロジェクトの開始から販売完了までの期間を考えても、$10,000程度ではさほど利益は出ないものなのです。
その為、一つの物件に対する自社利益を$10,000 ～ $15,000程度に抑えているフリップ業者は良心的だと思います。
まず、押さえておくべきポイントは
自分が購入する価格 = フリップ業者による購入価格 + 修繕費用 + フリップ業者利益
となり、フリップ業者利益部分は$20,000程度までならあり得るということです。
その為、フリップ業者から提案される物件を購入する際には、実際の修繕工事の見積書を必ず取り寄せるようにしてください。それを見れば、いくらがフリップ業者の利益かが分かります。
私が知るアメリカのフリップ業者は一様に、投資家には事前に修繕工事費用の詳細を見せているものです。
もし修繕見積もり書がそのフリップ業者の名前になっていた場合は要注意です（数字はいくらでもごまかせるので）。
物件修繕レベルの施工業務体制を自社で抱えているフリップ業者など、そうはいないものです。
通常は外部の施工業者を施工科目ごとに分けて雇っているのが普通ですから、その担当する施工業者の名前で見積もりが出されて当然なのです。
これ以上書いていいものかと思わないでもないですが、明日に続けます。。
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