こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先だって
「不動産投資収入から諸経費と修繕準備金を差し引いても毎月$3,000は入るようになりました。不動産投資からの収入のみで暮らすべきか、迷っています。」
このようなお問い合わせを頂きました。
不動産投資からある程度のキャッシュフローが入るようになった為、不労所得のみで暮らしていきたいものの、果たして毎月のネットインカムで合計$3,000は十分かというご質問です。
ちなみにこの方は独り身でワンルーム賃貸マンションで暮らし、一ヶ月の生活費は日本円で20万円以内に抑えているとのこと。
$3,000であれば今のレートで日本円で約33万円ですが、米国と日本で納める所得税を考慮すると一ヶ月の生活費が20万円以下であれば生活は成り立ちそうです。
このような場合、仕事を辞めて不動産投資からの不労所得で暮らすべきでしょうか？
私はお答えとして
「仕事を辞めるのは早いです。本業は継続してください。」
とお伝えしました。
その理由についてお伝えさせて頂きます。
不動産収入はあくまで副収入とみる
まずは根本的に、ビジネスが大成功した等でよほど多額の資金がない限り、生業を持ちながらの不動産投資では不動産収入はあくまで「副収入」と考えておいたほうがよいです。
私(佐藤)のように趣味と仕事を兼ねて不動産業に没頭するような場合は別ですが、通常は本業がある方々はその貯蓄の一部を不動産投資に回してこられます。
すなわち9割の方々は本業があって、あくまで副収入として不動産投資を開始されるのです。
「今の仕事が嫌だから早く辞めたい」
「そもそも働きたくない」
「自由人の暮らし方に憧れる」
このような動機の方々は得てして「一日も早く不労所得で暮らしたい」と考える傾向があり、それだけに冒頭のようにちょっとネットインカム（純利益）が出てくると、そこに頼って今の仕事を辞めようとする傾向があります。
その気持ちはよく分かるのですが、いかんせん、毎月の純利益が当月の生活費を補える程度だと非常に心もとないものです。
こちらでもお伝えしましたが、不動産投資においてキャッシュフローは最も重要な数字です。
そしてキャッシュフローの行先をあえて優先順位にカテゴリー分けすると、
１．次の投資に回す資金
２．不足の事態に備える準備金
３．生活費
これが理想だと思います。
つまり、冒頭の質問者の場合は
２．不足の事態に備える準備金
３．生活費
は良いとして、
１．次の投資に回す資金
は考慮がなされていません。
手元に毎月$3,000程度残るということは現金購入であれば最低３軒、融資を受けてのレバレッジ投資もあればそれ以上の戸数を保有されているとは思います。
また平等にモノを言えば、この方も手元に残る金額を$3,000のレベルに到達させるのに最低でも
１．次の投資に回す資金
は心がけてきたのだろうと思います。（よほど大金が一度に入ったのでない限り）
それでも手元に残る金額が毎月$3,000程度では、不労所得で暮らしていくにはほど遠いと思います。
現在所有する物件に何か不足の事態が一度でも起これば、一気に崩れる可能性が高いからです。
不労所得のみで暮らして良い金額は
それでは、「不動産収入のみで暮らす為には、どれくらいの収入が必要か」
というと、これはあえて基準を言えば
１．次の投資に回す資金
２．不足の事態に備える準備金
３．生活費
この順番で考えた時に、
３．生活費
の最終的に手元に残る純利益が「必要生活費の3ヶ月分」あたりが適切だろうと考えます。
次の投資に回す資金も毎月蓄え、
不足の事態に備える準備金も毎月積立て、
かつそれでも手元に必要生活費の3ヶ月分も残せる状態であれば、実際には3ヶ月の余裕が複利的に増えていますから、この時にはかなり手堅くなっています。
（実際には、生活費の余剰金は「１」の次の投資に回されるべき）
冒頭のご質問者のように「生活費は20万円」という場合、純利益が60万円は欲しいところです。
「それは本業の収入を合わせると結構な高収入のレベルですよ？」
と言われそうですが、その通りなのです。
投資はあくまでもビジネスであり、絶対条件は生き残ることです。
保守的な基準値に留めて然るべきですし、私自身の経験からも
「不動産からの不労所得が高収入のレベルでない限り、不動産収入は副収入の位置づけのままが良い」
と思います。（不動産投資しか行っていない場合の話です）
不動産収入はあくまで副収入として、生活費の足しにする考え方です。
幸いなことに、不動産投資は流動性が低い性質があります。
その分、本業にしっかりと時間を費やしながらも副収入があるのですから、
「本業からの給与額をあまり気にせずに、本業に打ち込める」
このレベルにある人々が、精神的にも非常にバランス良く人生を生きているように見受けられます。
その意味では、冒頭のご質問者さんも本業に加えて純利益が$3,000も残るようであれば、焦って不動産収入一本の生活に入らずとも本業からの給与に足せる副収入と考えた方が健全なのです。
給与＋$3,000であれば今の時点でもお金に大きな不安を感じないレベルにはあると思いますから、焦って不労所得一本に絞らずに土台を更に積み上げていくべきだろうと思います。
すなわち、余ったお金を極力
１．次の投資に回す資金
こちらに回し、今はまだまだキャッシュフローを大きくしていくことに専念した方がよいレベルなのです。
ちなみに、私が知っている不動産からの不労所得のみで暮らしている方々は最低でも3ミリオンは投資で回しています。
平均6%で回せたとしたら、
$3,000,000 × 6% = $180,000
ですね。
投資では常に「逃げ道」を作っておく考え方がとても大切です。
不労所得のみで暮らすのであれば生業からの収入はゼロですから、あらゆる不足の事態を吸収できる資金が不労所得から生まれなければならないのです。
そう考えると、とても純利益$3,000程度では危なっかしく、まだまだ本業を継続するべきレベルだろうと思います。
そしてここがおもしろいところですが、私が知る一度は不労所得のみで暮らし初めた方々は、結局はその多くの方々が生業を再開しています。
不労所得のみで生活できなくなったというよりも、共通して
「不労所得暮らしでは、自分の成長感が得られない」
というのです。
結局のところ、人は本質的に人生を通して成長し続けたい生き物なのでしょうね。
その意味では不動産投資からの副収入がいくらになろうが、
「自分はこの仕事を辞めようと思えば、いつでも辞められる」
くらいの方が、人生バランス良く生きていけるのかもしれません。
