不動産権譲渡が成立する瞬間！

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ここ最近、アメリカ不動産の権利譲渡形態であるDeed（ディード）について項を上げ続けてきました。

ここまでにお伝えした以外にも

Tax Deed（タックス・ディード）

Transfer-on-Death Deed（トランスファー-オン-デス・ディード）

等の様々なDeed（ディード）が存在していますが、さしあたりアメリカで不動産を購入する上で知っておくべき最低限のDeed（ディード）は網羅しましたので、明日あたりで一区切りしたいと思います。

今日は、不動産権譲渡が成立する瞬間についてです。

Deed（ディード）が法的に有効である為の条件

まず、Deed（ディード）そのものは不動産権利書ではなくあくまでも不動産権譲渡証書であることは以前もこちらでお伝えした通りです。

このDeed（ディード）は最終的に譲渡者（売主）がサインしたものがあなたの手元に送られてきますが、

「このDeed（ディード）は後生大事にせねば、これを紛失したら権利を失って売却も出来ない！」

などということはありません。

譲渡証書としての譲渡者（売主）のサイン入りのDeed（ディード）はあなたに届けられる必要がありますが、

「不動産権をあなたに譲渡します。この譲渡証書がその証拠ですよ。」

と受け取った後は、極端な言い方をすればあなたの手元に届いた紙媒体のDeed（ディード）は紛失しても問題はありません。

不動産権利書という概念がある日本人にとっては驚かれることがしばしばありますが、正真正銘、その後にその紙切れが登場する出番はないのです。

（この点は誤解のないよう、明日の項で補足します）

その理由は、あなたが新しい所有者である事実は対象物件が所属する管轄の登記所に公的に記録されているから。

ここは私(佐藤)個人の理解になりますが、このアメリカという国ではあらゆる場面で性善説よりも性悪説が前面に出てくる傾向にあるように思います。

不動産権にしても「人に持たせておくとトラブルにしかならない」という暗黙の前提で、役所の登記を中心に物事が進められるように思うのです。

（＊あくまで佐藤の個人的な見解です）

個人が所有するとはいえ結局はアメリカ国土の上にある以上は最終的には国が面倒を見なくてはなりませんから、そもそも権利を人に預けることはせずに役所に登記される公的な記録の方を中心に

不動産取引

不動産鑑定

固定資産税関連手続き

の類は進められていきます。

そこで不動産権譲渡の証拠としてのDeed（ディード）が法的効力を以って成立するには、その定義が法律上定められています。

Deed（ディード）が法的に有効である為の条件について、見ていきましょう。

文書で明文化されていること

契約には「口頭による約束」と「文書による約束」の二種類がありますが、法的効力として認められるのは当然ながら「文書による約束」です。

Deed（ディード）もまた、口頭ではなく文書で明文化されている必要があります。

関係者が記述されていること

不動産譲渡においては

権利を譲渡する「譲渡者（Grantor）」

権利が譲渡される「被譲渡者（Grantee）」

の二者が登場しますが、どちらもその関係者の名前がフルネームで記述されている必要があります。

夫婦で共同名義の場合はどちらも夫婦のフルネームが必要であり、ミドルネームがある場合はミドルネームの頭文字のみならずフルミドルネームを記入します。

また、独身か既婚かも明記される必要があります。

譲渡者は法的に文書譲渡を行える状態にあること

不動産権譲渡以前の問題にもなりますが、そもそも譲渡しようとする人物は法的に権利譲渡が可能であるかが問われます。

ここでいう可能かとは、一般的な定義は「正常な精神状態にある大人（adult of sound mind）」です。

この点は物件取引の初期段階、購入契約書を成立される時点でも同じことが言えます。売主がしっかりとした精神状態にない場合、契約は「無効」となるのです。

普通に考えれば、購入契約書が成立した時点で問題がなかったのであればDeed（ディード）の発行も問題はないだろうと思います。

30日~40日間の平均的な契約期間の間に売主が「精神的に正常な状態でなくなる」という事態に陥ることはあり得ないことはないかもしれませんが、少なくとも私(佐藤)は経験したことはありません。

譲渡対象不動産の位置が明記されていること

つい先日、シリーズで

Metes and bounds（長さと境界）

Rectangular survey（矩形測量）

Lot and block（区画と街区）

これらの法定表記についてお伝えさせて頂きました。

これらのいずれか、もしくはその複数の記述方式で不動産所在地はDeed（ディード）上に名義されている必要があります。

通常は郵便で使われるストリートアドレスの記載はありませんので、Deed（ディード）上の小難しい法定表記を見ると

「これは本当に購入した物件の所在地を表しているのかな？？」

と不安になりがちなものです。

文書の中にGranting Clause（譲渡に関する条項）が含まれていること

この権利譲渡の意思もDeed（ディード）もまた欠かせない要素の一つです。

関係者名

不動産所在地

等がしっかり記載されていたとしても、そもそもそれをどうしたいのかが謳われていないと意味がないわけです。

「○○の不動産権を譲渡します」

という趣旨の言葉が、Deed（ディード）には明記されなくてはなりません。

譲渡者による署名

そして最後に、譲渡者の署名が欠かせない必須の条件となります。

タイトル会社によって用意されるDeed（ディード）上に譲渡者は直筆のサインを行い、このサインをもって「確かにここに書かれてある通りです」と譲渡を認めることになります。

ちなみに、被譲渡者（物件購入者）のサインは不要となります。

被譲渡者に渡され、被譲渡者によって受け入れられること

そして最後の儀式（？）となるのは、上記の譲渡者によるサインまでをもって整えらえたDeed（ディード）が

「被譲渡者に運ばれ、そして被譲渡者によって受け入れられる」

ことが、不動産権譲渡の最後の条件になります。

つまり購入者であるあなたが受け取って「良し」と認めた瞬間が「不動産権譲渡が成立した瞬間」なのです。

。。。

以上、Deed（ディード）は

• 文書で明文化されていること
• 関係者情報が記述されていること
• 譲渡者は法的に文書譲渡を行う権利を有すること
• 譲渡対象不動産の位置が明記されていること
• 文書の中にGranting Clause（譲渡に関する条項）が含まれていること
• 譲渡者による署名

これらを網羅し、かつあなたが受け入れた時点で不動産権の譲渡が完了したことになります。

厳密にはDeed（ディード）の種類によって記載される内容は多少変わってきますが、少なくとも通常の売買で登場する

Warranty Deed（ウァランティ・ディード）

Grant Deed（グラント・ディード）

の類であれば、上記が網羅されていて然るべきです。