フォープレックスモデルを昇華させる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

フォープレックスモデルについてお伝えしています。

昨日までは

１．戸単位で$200/月のキャッシュフローが可能

２．物件は市場価値の80%以下で購入

３．初年度から市場価値+10%のキャピタルを実現

の条件でフォープレックス物件を

初年度 … 一件目を購入

三年目始め … 二件目を購入

と増やしたときに、初期に投資する自己資金投資

$20,000（$16,000購入費 + $4,000修繕費）

が三年目の終わりには純資産$123,000を生み出す計算になることをお伝えさせて頂きました。

あくまでも全ての条件を平均値で考えた場合ですのでこれ以上の成績になることもあれば、これ以下の成績になることもあろうかと思います。

いずれにせよ徹底して利回りを追求するモデルとして、あくまでも自己資金は最初の$20,000のみとすることに拘っていきます。

本日も続けます。

フォープレックスを更に増やす

三年目の終わりの成績は

両物件の合計

ローン残高：$122,855

物件価値：$226,699

キャッシュフローからの貯金額：$19,200‬

エクイティ合計：$103,844‬

純資産合計：$123,044‬

でした。

キャッシュフローからの貯金は実際には$20,000を超えていることが期待されます。

そして、四年目からはやや加速していきます。

この$20,000程の資金を使い、四年目の初めに三件目のフォープレックス物件を購入するのです。

この三件目もまた一件目・二件目と同じ地域である必要はなく、内陸のいずれかの州に分散させる形でかまいません。

例えば

一件目 … テネシー州

二件目 … カンザス州

三件目 … ミズーリ州

等でもよいのです。

そうすると、四年目の終わりの成績は

一件目

ローン残高：$58,715‬‬‬（元金返済合計を$1,390とします）

物件価値：$120,200‬（前年から3%のキャピタルゲイン）

キャッシュフローからの貯金額：$19,200（$200 × 4戸 × 24ヵ月）

エクイティ合計：$61,485‬‬（$120,200 – $58,715）

純資産：$80,685‬‬（$61,485‬ + $19,200）

二件目

ローン残高：$61,450‬（元金返済合計を$1,300とします）

物件価値：$113,300（修繕により10%のキャピタルゲイン）

キャッシュフローからの貯金額：$19,200‬（$200 × 4戸 × 24ヵ月）

エクイティ合計：$51,850（$113,300 – $61,450）

純資産：$71,050‬‬（$51,850 + $19,200）

三件目

ローン残高：$62,750‬（元金返済合計を$1,250とします）

物件価値：$110,000（修繕により10%のキャピタルゲイン）

キャッシュフローからの貯金額：$9,600（$200 × 4戸 × 12ヵ月）

エクイティ合計：$47,250（$110,000 – $62,750）

純資産：$56,850‬（$47,250 + $9,600）

三物件の合計

ローン残高：$182,915

物件価値：$343,500‬

キャッシュフローからの貯金額：$48,000‬

エクイティ合計：$160,585

純資産：$208,585

となることが期待されます。

マルチファミリー物件に昇華させる

そして五年目からはいよいよ、所有物件を完全に別の姿に変えていきます。

三件のフォープレックス物件をマルチファミリー（アパート）物件に換えるのです。

その資金は四年目の終わりまでに期待される純資産$208,585ですが、現実には物件売却費用にかかる費用がある為に全額を使うことは出来ません。

そこで三物件の売却にかかる費用を加味し、アパート物件購入に仕える資金を$180,000としておきます。

また支出を減らすべく、キャピタルゲイン課税を繰り延べる1031 Exchangeを使うことにします。

そうすると$180,000を20%の頭金と考えると、マルチファミリー物件用に$900,000まで融資を引けることになります。

そしてマルチファミリー 物件を探すときの基準ですが、これはフォープレックス物件の時と全く同じ

１．戸単位で$200/月のキャッシュフローが可能

２．物件は市場価値の80%以下で購入

３．初年度から市場価値+10%のキャピタルを実現

を目標としましょう。

つまり、マルチファミリー物件本来の市場価値の80%で購入するわけですから、

マルチファミリー物件価格 × 80% = $900,000

であり、市場価値$1,125,000‬のマルチファミリー物件を購入することが可能な計算です。

ただし、ここはあえて無理をせずに市場価値$1,000,000のマルチファミリー物件で十分です。

後から分かりますが、その方がローン合計を考えるとむしろ早く純資産が1億円に到達することになります。

そして$1,000,000のマルチファミリー物件であれば、最低でも24戸はある物件が期待できます。

すなわち市場価値80%で購入する場合は$800,000ですから、頭金20%で考えると融資額は

$640,000‬（$800,000 × 80%）

となります。

これが実現すると、五年目の終わりの成績は

ローン残高：$627,500‬‬（元金返済合計を$12,500とします）

物件価値：$1,100,000（修繕により初年度に10%のキャピタルゲイン）

キャッシュフローからの貯金額：$57,600（$200 × 24戸 × 12ヵ月）

エクイティ合計：$472,500‬（$1,100,000 – $627,500‬‬）

純資産：$530,100‬（$472,500‬ + $57,600）

程度が期待できます。

三件のフォープレックス物件は合計12戸でしたが、マルチファミリー物件では24戸ある為にキャッシュフローが抜群に改善されることが分かります。

明日に続けます。