こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
少し先の未来でアメリカ不動産価格が下がるものと仮定して、その準備となり得る考え方についてお伝えしています。
先日のフォープレックスモデルに続き、今回お伝えしているのはロバート・キヨサキ氏の実例です。
多くの方がキヨサキ氏の著書を読んでいると思いますので、共通項として語っても問題ないだろうとの理解で使わせて頂いています。
とはいえ物事は何でもそうですが、テクニックをそのまま真似しても意味はありません。
それよりも事象から抽象度を上げて
「要はどういうことなのか」
を理解し、その上で自分の状況と環境に適用させた方がより学習効果が高いと思うのです。
その意味でキヨサキ氏の実例から押さえておきたいポイントは
１．市場を見極める
２．物件を見極める
３．1031 Exchangeを活用
でした。
ただし、上の言葉のままでは抽象度が高すぎて不十分です。
そこで今日は、これらの意味合いを初心者の方々でもとっつきやすいレベルにまで素因数分解して考察してみましょう。
動きべきタイミングはいつか
最初にキヨサキ氏の実例から最初に拾い上げた言葉は
１．市場を見極める
ということでした。
キヨサキ氏は不動産投資を自身の資産形成の軸におき、余力で投機要素の高い株式を狙い、株で大儲けしたらそのお金を不動産に再投資してきた旨を告白しています。
資産形成の土台は常に安定したキャッシュフローをもたらしてくれる不動産投資にあったわけです。
そして実際にキヨサキ氏は不動産物件を
「安く購入し、大きく育てて価値の高い物件と交換していく」
式で資産運用を展開してきたことが分かります。
言い換えると、利回りを極限まで高めてキャッシュフローを潤沢にし少ない自己資金で大きく純資産を育てていく手法です。
その原則は常に入り口戦略として「安く購入する」というシンプルな指針にあり、だからこそオレゴン不動産市場が落ち込んでいた時期に行動を起こしています。
もしも不動産市場が好調な時期であれば、本来の物件価値の70%以下で購入することはおそらく難しかったのではないでしょうか。
それ以前に地域市場が活況であれば、キヨサキ氏は最初の小さな家には見向きもしなかったかもしれません。
そこでもしもあなたが
「徹底的に利回りを重視した不動産投資を実現したい」
と願うのであれば、不動産市場に参入するのはどのタイミングがベストでしょうか。
ここでは森全体を見る考え方で、あえて一歩引いて俯瞰して考えてみましょう。
このことはあくまでも一つのシナリオ（仮説）に過ぎませんが、 私(佐藤)は近年のアメリカ不動産は
「成長カーブの様相を呈し始めている」
とも考えています。
個人的にはこの「成長カーブ」という呼び方が好きなのですが、一般的には
事業ライフサイクル
或いは
製品ライフサイクル
と呼ばれるものです。
一つの波が終わり、次の新しい波が訪れるサイクルですね。
不動産の場合は事業や製品のように存在そのものがなくなるわけではありませんが、私(佐藤)がイメージするものとしてちょうどピッタリな図が
上記リンク先ページの真ん中あたりにあります。（Figure 5）の図です。
上記サイトのリンク使用は東京大学FoundX様に許可頂いていますので、リンク先を覗いてみてください。
【参考】東京大学FoundX様のサイト内では原文に対して非常に忠実に、分かりやすく説明がなされていると思います。ご一読ください。
その図では
First Product
Second Product
Third Product
と3つの波が描かれていますね。
ここで、全米平均の不動産価格の推移を表すグラフを見てみましょう。
上記を成長カーブになぞらえて
「初期」→「成長期」→「成熟期」→「衰退期」
の順番でいえば、
1番目のサイクル
「初期」→「成長期」：2006年まで
「成熟期」：2006年 ～ 2007年
「衰退期」：2007年 ～ 2012年
と言えるかもしれません。
そして
2番目のサイクル
「初期」→「成長期」 ：2012年 ～ 2019年
「成熟期」：2019年 ～ 2020年
「衰退期」：2020年 ～ ? 年
と言えそうです。
このことはあくまで一つのシナリオに過ぎませんが、人口が増え続けるアメリカ合衆国の場合はこのような成長カーブのサイクルが10年程前から起こり始めているのかもしれません。
機は衰退の初期にあり
もしもこの仮説が正しいとすれば、私たちがこの世を去る前までにアメリカ不動産市場の平均価格において
3番目のサイクル
或いは
4番目のサイクル
あたりまで目にするかもしれません。
そうであれば、力学としては今回の衰退期の底辺は2012年のレベルに到達することはなく上に向き始め、そのまま2020年までの水準を更に超えて3番目のサイクルが始めることも考えられます。
そこでいずれのパターンにせよ、徹底した利回り重視でアメリカ不動産市場において新規参入・買い増しするにはどのタイミングが最も良いのでしょうか。
キヨサキ氏の実例の場合、翌年にはオレゴン不動産市場が好調になったとのこと。
オレゴン不動産市場内の小さい波で言えば、衰退期も終わりに近かったのかもしれません。
個人的には、利回り重視であれば「衰退期が始まって間もない時期がベスト」と考えています。
その一番の理由は、不動産は本質的に流動性が低いからです。
例えばサーフィンをしていても同じことが言えます。
下記の動画がとても分かりやすいので見てください。
佐藤もアマチュアながら波乗りはしますので体感レベルでお伝えしていますが、波に乗れるのは明らかに下り始めの時なのです。
上記動画の最後、この動画を撮影したカメラマンは波を完全に逃していますので、全く波に乗れていないことが分かるのではないでしょうか。
そして勢いの意味でこれを不動産投資にあてはめて考えると、価格が下がり始めの時期から
「市場価値より低い値段でオファー」
を繰り返していくと、自然と勢いがついてきます。
特に「売りたいけれども売れない家主」にとってはこの波は強烈な逆風です。
最初は低い価格のオファーを退けたとしても、どんどん市場の波が下りてくる中で勢いに飲まれて安値で売り渡すパターンは増えてきます。
買主にとっては最初は不発でも、オファーの成功率が勢い高まってくるのです。
また時間軸で考えても底値を打つ（新しい波が起きて市場が好調になり始める）時では波に乗り切れずに終わる可能性も否めません。
そうするとやはり下りの波に乗り始めるのは「衰退期の初め」が有利なのです。
事業ライフサイクルやプロダクトサイクルでも同じ力学で、衰退期の初めには次の波を起こし始めないことにはそれ以上の発展は望めないのではないでしょうか。
明日に続けます。
