こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
カリフォルニア州不動産協会よりカリフォルニア市場の5月度の実績結果が発表されていますので速報で情報共有します。
まずは全体像からいきましょう。分かりやすいように、昨月お見せした4月度の表と並べてみます。（クリックで拡大できます）
価格前月比の変化
まず第一に注目するべきは、カリフォルニア州全体としては
一戸建て
コンドミニアム・タウンハウス
の全てのタイプの住居物件において物件価格が前月比と昨年比共に引き続き下がっているということです。
4月に本格的に下げに転じ始めましたが、前月比の数字で各種物件の4月と5月それぞれの下げに着目してみると
先月比価格下落率の変化（4月度 ⇒ 5月度）
一戸建て：-1.00% ⇒ -3.00%
コンドミニアム・タウンハウス：-1.40% ⇒ -4.70%
と全種の住居物件において下落率が大きくなっています。
すなわち、カリフォルニア市場では明らかにベクトルの角度が下がり続けていることになります。
ここは市場の動きを読み取る上で非常に大切なポイントです。
この価格の変化を今一度ジェットコースターに例えてみると、頂点まで登ってきたその次にフワッと反重力を感じながらコースターの角度が下がり始めたのが4月でした。
そして昨月の5月においてはコースターの角度がさらに下がり、ベクトルがより深く下を向いたことが分かります。
ということは、たった今の段階ではベクトルの角度はまだ定まっていないどころかコースターが下る勢いが増し始めたばかり（価格下落の勢いが増している）と捉えるべきでしょう。
つい昨日までにこちらでお伝えしたように、この勢いに乗じて一定のルールに従ってオファーをかけることもありだとは思います。
けれども総じていえば、今はまだ様子をみた方がよさそうです。
この先で注目するべきは、上記の前月比の下落率がこの6月にはどのようになるかです。
更に下落率が下がるようであればいよいよ価格はどんどん落ちることになるでしょうし、下落率が5月度より落ち着くようであれば一旦はベクトルの角度が定まったとみてよいと思います。
当初の予想どおり、この夏までの動きがアメリカ不動産市場の一つの羅針盤になるように思います。
価格昨年比の変化
そして上記のグラフをもって次に注目したいのが昨年比の変化です。
4月度は物件価格を昨年比で見たときに
一戸建て
コンドミニアム・タウンハウス
この全てにおいて価格の伸びが鈍化した傾向をハッキリと読み取ることが出来ました。
こちらも昨年比の数字で各種物件の4月と5月それぞれの下げに着目してみると
昨年比価格下落率の変化（4月度 ⇒ 5月度）
一戸建て：0.60% ⇒ -3.70%
コンドミニアム・タウンハウス：3.80% ⇒ -1.10%
このように全種の住居物件が4月までは昨年比でプラスだったものが、5月度の昨年比ではついにガクッと地に足をつけるかのようにマイナスに転じています。
ということは5月をもって、価格下落の傾向が完全に固まったとみてよいと思います。
誰もがアメリカ不動産価格の下落も予想していたことですが、このように数字で証明されるとある種の感慨深さすら感じてしまいます。
私たちは今この瞬間にこれらの数字を細かくみることで、アメリカ不動産市場の歴史の一つの転換点を見ているわけです。
地域別の変化
そこで全体像の次に、カリフォルニア州内の各地域市場について動きをつかんでおきましょう。
カリフォルニア州不動産協会の発表では常々
ロサンゼルス大都市圏
中部沿岸部
中部盆地
インランド・エンパイア
サンフランシスコ湾岸地域
これら5つの地域市場に分けて統計が出されています。
そしてこれらの地域市場をみていくと、全体像とはまた違った視点で変化の特徴をつかむことが出来ます。
そこで今回注目したいのが
ロサンゼルス大都市圏
サンフランシスコ湾岸地域
の2つの地域市場です。
数字をよく見てみると、物件価格の前月比と昨年比ともに減少傾向にあるのはこれら2つの地域のみです。
ご存知のようにこれらの地域市場はカリフォルニアで最も物件価格が高いことで知られています。
反対に、
中部沿岸部
中部盆地
インランド・エンパイア
これら3つの地域市場では前月比で物件価格が上昇していることが分かります。
数日前にお伝えした「5月は一部の地域で反発がみられた」とはこの意味ですが、はっきり統計に出てくるとよく分かります。
結果として、5月のカリフォルニア市場全体の下げは
「ロサンゼルス大都市圏・サンフランシスコ湾岸地域の高額物件の価格下落が大きく影響した」
ということが言えそうです。
それを証明する動きをグラフでみてみましょう。
いかがでしょうか。
2ミリオン以上の物件販売数が大きく下落していることが分かりますね。
2020年2月を頂点として、奈落の底に落ちるかのごとくに販売数がグングン下がっています。
すなわち高級物件を購入する層が激減しているということです。
これらの地域では今しばらく物件価格が下がり続けることはほぼ間違いないように思われます。
ただし、全体として6月も大きく下げるかといえばそうとは限りません。
少し先を占う指標として
Pending Sales（ペンディング・セールス：売主がオファーを受け入れて契約が開始されたが、まだクロージングしていない途中契約の数）
の変化をみてみると、
このように経済が少しずつ再開されると同時に売買契約が再開された勢いが急反発していることが分かります。
このことは必然、この6月以降の数字に大きく影響してくるはずなのです。
このペンディングの動きはこのまま、6月以降の全体の価格の下げをストップすることになるのでしょうか。
。。。
いよいよ、不動産市場の動きから目が離せなくなってきました。
カリフォルニア市場の動きは全米市場の先行指標として使われる部分があるだけに余計に注目するに値します。
次は7月に発表されるこの6月の数字をもって、引き続きアメリカ不動産市場の動きを観察していきましょう。
