こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
Short Sale（ショートセール）の特徴についてお伝えしています。
本年末から再来年の初頭にかけて、債務不履行となった物件が数多くアメリカ不動産市場に出てくることが予想されます。
債務不履行が多く出てくるということは、それだけ家を失う人々が増えるということです。
その家を失う人々にも住は必要であり、ほとんどの人々はダウンサイジングして賃貸物件に引っ越すことになると思います。
そうすると受け皿を用意する意味でも賃貸市場を活況にしていかなくてはなりませんから、市場に安く出てくる物件を買い取り、賃貸物件として市場に出す行為は推奨されるところです。
ハイエンド ⇒ 3ベッドルーム
3ベッドルーム ⇒ 2ベッドルーム
2ベッドルーム ⇒ 1ベッドルーム
このようなダウンサイジングが進むことと思いますが、佐藤個人の予想としては
- 一戸建て2ベッドルーム
- タウンハウス
- アパート物件
- フォープレックス物件
- トリプレックス物件
- デュープレックス物件
これらは特に需要が増えてくるのではないでしょうか。
いずれにを選ぶにせよ、もしもあなたがこれらの物件に参入してダウンサイジングの流れを受けとめる場合は
１．最初は賃料を抑え気味に（市場賃貸価格以下が理想）
２．経済が戻ってきたら家賃を市場賃貸価格かそれ以上に値上げ
という方が安定し易いと思います。
それぞれが出来る立場で協力し合い、共に経済を回していくことが理想ではないでしょうか。
そこで少し先の未来に価格暴落が起こるとしたら、その時に参入の気持ちがある方は備えとして
１．キャッシュポジションをとる
２．Short Sale（ショートセール）を理解する
の2点を押さえておかれるとよい趣旨でお伝えしています。
後者のShort Sale（ショートセール）について、昨日は
① 取引の主導権はあくまでも融資元にある
② Short Sale（ショートセール）は時間がかかる
③ けれども高いリターンが期待できる
という特徴の中で①の
「取引の主導権はあくまでも融資元にある」
というポイントについてお伝えしました。
本日も続けます。
Short Sale（ショートセール）は時間がかかる
Short Sale（ショートセール）の別の特徴の一つとして
「オーナーのクレジット履歴には傷がつかない」
というものがあります。
日本でも信用情報機関には個人の
- 借金やローンの返済状況
- 過去に債務整理をしたかどうか
- クレジットカードの支払い状況はどうか
等の情報が保存・更新されていますね。
ここに掲載されている情報が基準値を下回るとクレジットカードを申し込んでも審査に通らなかったり、各種ローンに申し込んでも融資が受けられないことになります。
アメリカでも同様に個人のクレジット状況は管理・更新されており、金融機関はそれらの個人情報にアクセスすることが出来ます。
そこでもしも個人がForeclosure（フォークロージャー）として物件を差し押さえられてしまった場合、この個人のクレジット履歴には甚大な傷が残ることになります。
例えば、通常は差し押さえとなってしまうと
- クレジットスコアが平均で100以上下がる
- （支払いを怠った最初の月から数えて）7～10年は差し押さえられた記録が残る
ということになり、この間の個人の経済活動に大きく支障をきたすことになるのです。
車を購入するにしてもローンが組めない可能性がありますし、多くの場面で現金払いで済ませる必要が出てきます。
これに対し、Short Sale（ショートセール）の場合は
「その物件、Short Sale（ショートセール）で売却してもいいよ」
と融資元が許可するだけでありそれは「物件の差し押さえ」ではありませんから、個人のクレジット履歴には傷が残りません。
厳密には全く傷がつかないことはないのですが、日本の信用情報でよく使われるブラックリストという言葉でいえば
「Short Sale（ショートセール）で売却する場合、債務者は後にブラックリストに載るわけではない」
と言えるのです。
ただし売主（債務者）にとってはこのような利点がある一方で、昨日お伝えしたように全ての主導権は融資元に移る為に
「Short Sale（ショートセール）は時間がかかる」
という点があげられます。
具体的には、通常の不動産売買の取引であればそこにかかる期間は
30日 ～ 45日
です。
市場に出された物件にオファーが入ると、そのオファーはリスティングエージェントを通じて物件オーナーに届けられます。
その時に
何件くらいのオファーが入ってくるか
オーナーが何日オファーを待ちたいか
にもよりますが、普通であればオファーを受け入れるか否かは数日で返事がくるものです。
ところがShort Sale（ショートセール）の場合、売主（債務不履行となったオーナー）の後ろには融資元である金融機関がいて全ての主導権を握っています。
そして最初のオファー一つにしてもその流れはやや複雑となり、
１．購入希望者がオファーする
２．リスティングエージェントが受け取る
３．そのオファーを融資元（金融機関）に送る
４．融資元（金融機関）がオファー内容を吟味する
５．融資元（金融機関）がリスティングエージェントを通して売主（債務不履行となったオーナー）に可否を伝える
となるのです。
想像がつくかもしれませんが、実はこの１～５の流れでも
数週間 ～ 数ヵ月
かかってしまうものです。
そして融資元（金融機関）がオファー内容を良しとしない場合、物件は再び市場に戻されてやり直しとなります。
ここが通常の売買とは大きく違う点の一つですから、Short Sale（ショートセール）で購入する場合は買主の立場としては
「取引に数ヵ月（場合によっては一年以上）かかる」
「数ヵ月待ってもオファーすら通らない場合もある」
ということは理解しておいた方がよいと思います。
明日に続けます。
