【ケーススタディ】価値の高い2ベッドルームでフリップしてみる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

複数のお問い合わせに対して、南カリフォルニア市場への投資パターンについてお伝えしています。

カリフォルニア州の不動産物件は不動産カテゴリーの中でも資産保全としての土台は非常に手堅いことは間違いありません。

近年は生活費の高さに嫌気がさして州外に出る人々が増えているものの、市場そのものものが空洞化してしまうことは非常に考えにくいと思いますし、今夏の物件価格の戻り値は見事にそれを証明していたように思います。

とはいえ、投資物件の対象市場としてみた時には価格が高いことは間違いありません。

物件価格が高いということはすなわち賃貸料も高いわけですから、3ベッドルーム以上の大きめの家では社宅でない限り賃貸も難しいものです。

結果として、南カリフォルニアで賃貸物件を所有するのであれば

購入価格

賃貸ニーズ

の双方を考えたときにも、3ベッドルームよりも2ベッドルームの方が理にかなう傾向があります。

とりわけシングルファミリー物件（タウンハウス等を含む一世帯しか入居出来ない物件）の場合、複数世帯とは違いひと度退去されると収入はゼロになってしまいます。

その為にシングルファミリー物件の場合は

「前テナントが退去した後のターンオーバーを急ぎ、いかに早く次のテナントを入れるか」

は非常に大切なポイントです。

その意味で南カリフォルニアは全体的に賃貸需要は大きく安心感はありますが、その中でもさらに2ベッドルームの方が有利になり易いのです。

そこで今日は、実際に立った今市場に出ている

2ベッドルーム

フィクサーアッパー用

この2つの条件を満たす物件をみていきましょう。

ちなみにこの物件は現在興味をお持ちの方がいらっしゃいますので、住所の公開は控えさせて頂きます。

南カリフォルニアで2ベッドルームを探す

今回見ていく物件は本項の時点で市場に出ている南カリフォルニアはオレンジカウンティのある2ベッドルーム物件です。

「不動産はロケーション、ロケーション、ロケーション」

と呼ばれる定石に従って、この物件の周辺地域をみてみましょう。

この物件の価値はフリーウェイに程近いものの、現場はフリーウェイから聞こえる騒音はありません。

濃いブルーが示す通り、周辺は非常に価値の高い物件に囲まれていることが分かります。そして洪水の心配もありません。

また学区も

このとおり非常に高く、治安も良好です。

この手のAクラスの物件は根本的に需要が高いため、資産保全の意味でも安心感があります。

事実、過去の推移をみると

このようにこの物件は2ベッドルームの為に周辺地域の中では価格が安いながら、当地の全体的な市場価値の上昇に伴ってその物件価値が上に引っ張られてきていることが分かります。

このような、市場全体に価値を引っ張り上げてもらえる「他人の褌で相撲を取る」式の物件は「安めで購入できるけれども価値が安定する」という、美味しいところ取りの投資が成り立ちます。

次に中の写真をいくつか見てみましょう。

いかがでしょうか。

それなりに古く、フィクサーアッパー用の物件であることが分かります。

この物件は私(佐藤)も見てきましたが、カーペットをはじめ全てが新築当時のままでフルリノベーションが必要です。

これをピカピカにすると42万ドルあたりにまで価値が上昇すると見立てますが、フィクサーアッパー用であるにも関わらず現在の価格は然るべき市場価値よりも多少値下げている程度です。

ここから冬場に向かう中、物件状態を考えた時にこの価格ではなかなか売れないと思います。（＊案の定、売主は本日値段を1万ドル下げました。まだ高いと思いますが。。）

見立てるに、妥当なのはオファーを入れた後に落とし込むのは$325,000あたりです。

頭金を20%入れたとすると

$65,000（$325,000 × 20%）

に加えた各種手数料が初期費用です。

そこで修繕費としては予備費を含めても5万ドル以内に収まるように整えます。

5万ドルとは大きな数字ですが、実際はこの修繕費も含めて融資を受けることも可能です。

そうすると自分の初期費用は純粋に

頭金 + 諸経費

で、8万ドル程度みておくと無難かと思います。

ここで気づいておきたいポイントは

初期投資額 … 8万ドル

に対し、修繕後のエクイティはこのシュミレーションでは

$95,000（$420,000 - $325,000）

ですから、購入にかかる費用は修繕後にはエクイティでたちまち取り返してしまうことになります。

一言でいえば、

「ピカピカに仕上がった賃貸用物件を実質自己資金を使わずに手に入れる（初期費用がエクイティに変換される）」

ことと同義になるのです。

言い換えると

「銀行に8万ドルを預けたら、南カリフォルニアのピカピカの42万ドル物件を取得できた」

とも言えます。

知らない人に

「銀行に8万ドルを預けたら、南カリフォルニアの市場価値の高い地域にあるピカピカの42万ドル物件が手に入りますよ。」

などと話をもってこられてもガン無視ですが、シュミレーションではこのようになるのです。

あとはキャッシュフローを確保しつつ、時間と共にこの物件の資産価値は年間5%～10%レベルで上昇していく公算が高いと思います。

かくして、物件価格が根本的に高くなっている市場では資産保全を期待して投資するにしても、投資物件としては2ベッドルームの方が狙い目だと思います。