理想の頭金の割合は？～ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

米国に暮らす方々からのご質問をシリーズで上げています。

昨日は米国内からの不動産投資において、融資を引く際に

「どれくらいの頭金が理想か」

というご質問に対し、

「25%あたりがベスト」

とお伝えしました。

米国の金融機関から融資を受ける際に、その最たる手数料である

Loan origination fee（ローン・オリジネーションフィー）

とは別に

Point（ポイント）

という概念が出てきます。

ポイントは

1ポイント = 1%

であり、

「金利を〇%に下げるのであれば、〇ポイントが必要」

等、融資を受ける際に有利な条件をもらう引き換えにポイントを支払うことになります。

（融資額） × ポイント

がその条件をもらうのにかかる料金です。

そこでポイントを検討する以前に、不動産投資用の融資を申し込むにあたり

頭金20%

頭金25%

の2つを純粋に比較すると、20%の方が自分の懐から出す金額は少なくて済みます。

20%よりも更に低くすると今度はPMI（Private mortgage insurance：プライベート・モーゲージ・インシュアランス）という、債務者にとっては掛け捨ての保険料も毎月返済に含まれて支払うことになりますから、このPMIは避けておく必要があります。

そうするとギリギリ頭金20%で融資を引くのがよいのかといえばそんなことはなく、大抵は20%でいこうとすると金利ではなく

「頭金が少ないから」

という理由で2～3ポイントを支払う必要が出てくるものです。

そこで

• モーゲージ保険を支払う必要がない
• 融資を組む際の手数料を最小限に

という条件を取りたいのであれば、頭金を25%あたりに落とし込む方が最もリターンが大きくなります。

そして頭金をそれ以上に

30%

40%

と上げていくとよりリターンが大きい（支出が少ない）かといえば、実際はそれほど効果はありません。

もちろん最初の段階で頭金が大きければ大きいほど運用期間の安全度は高まりますが、手元の資金を踏まえてリターンを最大化するのであれば数字上は25%あたりが最もリターンが大きいものです。

本日も続けます。

そもそも融資を受けるべきか

かくして、アメリカ国内で融資を受ける際は頭金は25%あたりを目安に考えておけばよいと思いますが、そもそも論として不動産投資において融資を受けるべきなのでしょうか？

実際のところ、当ブログではアメリカ国外からアメリカ不動産に投資をされる方々に対しては

「せめて一件目は現金で」

と現金購入をお薦めしています。

理由は単純にリスク軽減のためです。

もちろんアメリカ国外にお住いの方の場合はそもそも米国内金融機関からの融資が難しいという場合が多いのですが、機関名は伏せますが実際には

• 日本の金融機関から融資を引いて実行されている方々
• 米国内で高めの金利で融資を受けている方々

はいらっしゃるものです。

けれどもやはり米国外からの完全な遠隔操作では万が一のバックアップが効きにくい為、せめて一件目は現金にしておいた方が無難だと思います。

現金購入の場合はいわゆるレバレッジを利かせることは出来なくなりますが、

「日本紙幣をアメリカ不動産に転換して価値を保全する」

という目的は果たせることになります。

その一方で米国内に在住する方々の場合、

コンベンショナルローンで融資が受けられる = 金融機関の厳しい融資条件をクリアしている

となるはずですから、一件目から融資を受けての投資は「あり」だと思います。

まして現在はかつてない低金利の時期ですから、融資を活用しない手はないと思うのです。

かつ、

貯蓄が負債になる日

でも触れたように、ここから先の時代で更にインフレが進むとすれば

インフレが続く = 貨幣価値が下がり続ける

ですから、固定金利で借りた元金残高もその価値がどんどん小さくなり、いわば時間とインフレが味方をして借金を小さくしてくれる結果となります。

そうするといよいよ自分の資金を使わない方がリターンは大きくなってくるはずなのです。

究極は自己資金を全く使わないことですが、この場合はインフィニティリターン（∞）としてゼロからキャッシュフローが生まれてくる結果となり、自分で借金を完璧にコントロールできる場合はこのインフィニティリターンにまで進むことも一つの選択肢です。

融資を受ける際の注意点

そこで融資を受けて不動産投資を今の時期に実践することは、理論上はリターンが大きくなることは間違いありません。

けれども自分にとってはリターンが大きくなる一方で、実際には融資を引くことがマイナス点になることもあります。

それは

「オファーが通らない可能性が高くなる」

ことです。

基本的にアメリカ不動産は従来のMarket Days（市場に物件が出されてから契約に入るまでの期間）は平均90日間となっています。

けれどもこの時期にお勧めする

「勝つべくして勝つ市場」

である場合、投資視点で良質な物件であれば在庫が90日ということはまずありません。

誇張ではなく、

「市場に出て2日目に契約開始。2週間でクロージング」

というケースは普通にあります。

そうすると、その手の市場で良質な物件を投資用に購入する為に融資を引くとなると、売主にしてみれば

• 融資審査の結果、融資が許可されなければ契約破棄となる
• 結果として時間を無駄にしてしまう

という懸念から、融資を必要とする取引よりも現金で購入してくれるキャッシュバイヤーの方を好むものなのです。

そこで今の時期に融資を引いての投資は有利であると同時に、融資を受けて購入するがゆえに（オファーが受け入れられる）チャンスも少なくなりがちですから、融資を受ける場合のオファー時の戦略をバイヤーエージェントによく相談すると良いと思います。