1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）の効果を数字で考える

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

資産バブルの増大に伴い、将来のインフレに対する懸念から不動産投資に関するお問い合わせが増えています。

参入はすでに手遅れかを懸念するお声が多いのですが、

• 勝てる市場の勝てるエリアの物件を狙う
• 合法なインサイダー取引で購入する（地元ブローカーの協力は必須）

等で成功率を高めながら参入する方法はいくらでもあります。

理論値としてのポイントは

「（場所と物件をしっかりと選んだ上で）参入は早ければ早い方がよい」

です。

3年前程前にある投資家さんが物件のご購入をさんざん悩んでおられました。

「すでにこの市場は高くなっていますよね？」

「高値掴みにはなりませんか？」

と心配されていたのですが購入に踏み切った結果、今の時点ですでに数万ドルのキャピタルゲインを得ています。

もちろんアメリカ不動産市場には2008年のような大暴落の時期もありました。

今の資産バブルの中でパンデミックに対する救済措置が失効すれば、一定の地域では供給数が一気に増えて価格が落ちてくる可能性はあると思います。

だからこそ勝つべくして勝てる市場を選ぶ必要がありますし、それと同時にインフレとはいわば海水の濃度のようなもの。

月日が経つにつれて濃度は濃くなり、濃度の濃い海水の中でゴムボールを沈めようとしても必ず浮いてくることになるのです。

本日も続けます。

【免責】
本稿の内容に資産運用アドバイスの意図はありません。あくまでも佐藤個人の見解を伝えるものであり、本稿の内容をもってのいかなる投資行為にも責任を負えませんことを予めご了承ください。
佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、1031 Exchangeをご自身の不動産投資に適用させる前には必ず公認会計士にご相談ください。

1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）の例

そこで昨日までは不動産をもっての着実な資産形成にあたり1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）の是非についてお伝えしました。

ここはあくまでも個人の投資スタイルの話ですが、私(佐藤)自身は一度不動産物件を購入したら「完全に売却して手放す」という選択肢は持ち合わせていません。

あるとすれば1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）を使った他の物件への交換だけであり、完全に売却して手放すことはしません。

その理由は

「老後の為の自分基金の元金は切り崩さないことが前提」

というマイルールがあり、

「元金総額が大きい方が安定度が増す」

からであり、

「完全に売却すると資産形成のスピードが格段に遅くなる」

からです。

そこで

⇒ 物件が古くなり修繕が甚だ増えてきた

⇒ 市場の流れからワンランク高い物件に交換する好機が出てきた

このいずれか、もしくはその両方のタイミングで1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）を使って物件の交換に動くことが吉とでる傾向があります。

より臨場感を得るために、このことを数字でみてみましょう。

ここでは分かりやすいように

Capital Gains Tax（キャピタルゲイン課税）

こちらに書かれてある例をそのまま使わせて頂きます。

物件購入価格：$100,000

売却までの減価償却費：$5,000

売却時の価格：$110,000

この例では物件を$100,000で購入してから保有期間中に物件価値が高まり、売却時には物件が$110,000で売れたことになります。

そこで初心者の方々が誤解しやすいのが、キャピタルゲイン課税とはこの例では

$10,000（$110,000 - $100,000）

この1万ドルにかかるものだ、という解釈です。

確かに自分が購入した時の価格から1万ドル増えていますのでここが課税されるのだろうと思ってしまうところですが、実際には不動産の場合は違います。

なぜならキャピタルゲイン課税は日本語的には

「購入した物件の価値と売却時の物件の価値の差」

であり、

キャピタルゲイン = （売却時の物件の価値） - （購入した物件の価値）

となるからです。

すなわち「購入した物件の価値」の定義がポイントとなりますが、この物件の購入時の価格は確かに$100,000でした。

けれども売却するまでに間に$5,000が減価償却費として処理され、簿価でいう物件の価値が

$95,000（$100,000 - $5,000）

まで下がっていることになります。

上記のリンク内では

「
you'll be treated subsequently as if you'd paid $95,000 for the building.
(意訳：建物を$95,000の価格で購入したかのように扱われる)
」

とありますが、まさにこのとおりで

$10,000（$110,000 - $100,000）

ではなく

$15,000（$110,000 - $95,000）

が正解です。

すなわち1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）を使うということは、この例では$15,000に対する課税を支払わずに繰り延べることができるわけです。

ちなみにここも上記のリンク先にあるとおりで、

「
That recaptured amount is taxed at 25%. The remaining $10,000 of capital gain would be taxed at one of the 0%, 15%, or 20% …
（意訳：減価償却費部分が25%の課税。残りの$10,000は0%、15%、20%のいずれか）
」

となり多くの場合は残り部分（売却時の価格から購入価格を差し引いた部分）は最低でも15%以上となるはずですから、仮に15%であれば

a = $1,000（$5,000 X 20%）

b = $1,500（$10,000 X 15%）

キャピタルゲイン課税 = a + b = $2,500

となります。

ちなみにこの例では2年弱保有した場合であり、実際は長期に保有するほどキャピタルゲイン課税は

⇒ 物件価値の上昇

⇒ 減価償却費の累積(物件価値が簿価ではどんどん下がる)

この双方の乖離が大きくなり、かつ減価償却費の合計に20%ですから結構なキャピタルゲイン課税になるだろうことが分かります。

こうして数字で考えてみると、いよいよ1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）を使わない理由がないと思うのです。

明日に続けます。