Eviction moratorium（強制退去禁止令）の現状を数字で追う

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今月末、6月30日で失効となる見込みの

Eviction moratorium（強制退去禁止令）

についてお伝えしています。

パンデミック下の混乱時に一気に増加した失業率の中、家賃を支払えない人々が住む家を失う事態を未然に防ぐべくEviction moratorium（強制退去禁止令）が公布されました。

投資家視点でいえばこれらの滞納発生は「未然に防ぐ」ことが必須ですし、私(佐藤)が関わる物件では家賃滞納の発生率は3%以下となっています。

いずれにせよここで注目しておきたいのは7月以降に考えられる

Eviction moratorium（強制退去禁止令）失効後の影響

についてです。

パンデミック後に家賃が支払えない中でEviction moratorium（強制退去禁止令）のおかげで住を失わずに済んでいるテナントの中でも

⇛ その後に滞納分を精算し、支払いが通常のペースに戻っているテナント

⇛ そのまま支払いが出来ずに滞納が続いているテナント

に別れていますが、現状について数字で見ていきましょう。

本日も続けます。

14%以上のテナントが未払いのまま

Eviction moratorium（強制退去禁止令）が失効となった後、困ることになるのは当然ながら

「滞納が続いているテナント」

です。

より正確に近いだろう数字で見ていくと、昨月

2021年5月12日 〜 24日

の間に行われた国勢調査機関による調査結果では

「10ミリオン(1,000万)人以上のテナントが今も家賃が支払えていない」

との実情が浮かび上がってきました。

割合にすると賃貸世帯の14%が未だに滞納分を支払う見込みが立っていないというのです。

すなわち全米の賃貸世帯の10件にほぼ1.5件は滞納を続けており、7月以降に強制退去の対象となりえる世帯がそれだけ多く存在していることになります。

またついでに言えば、この調査では

「米国民全体の26%以上が光熱費等の毎月の支払いに苦労している」

と答え、かつ

「9%以上が十分な食料が買えていない」

というのです。

すなわち現状では14%の未払いが続く中、それ以上のテナントが家賃滞納にはギリギリの線にいるだろうことが分かります。

中には10年近く暮らしていた賃貸物件に不本意ながら昨年以降に滞納を続けているケースもあり、経済が戻りつつある中でも痛みを経験する人々（世帯）が多いだろうことは間違いありません。

この現状を受けて米国政府としては

45ビリオン（$10=100の場合4兆5千億円）

の資金をもって家賃支援を準備していますが、実際にはこの効果はどれだけのものかは分かりません。

なぜなら、ここまでの時点でも家賃支援は実施されてきましたが実際に使われているのは

1.5ビリオン（$10=100の場合1,800億円）

程度に留まっているからです。

この原因は行政手続きの遅さですが、正確に近い統計では現時点でも毎月

13ビリオン（$10=100の場合1兆3千億円）

が家賃未払いとなっています。

そうすると45ビリオンの家賃支援予算ということは、仮に即日で各世帯への家賃支援手続きが完了したとしても3ヶ月ほどで予算が底をつく計算です。

そうすると今月下旬のEviction moratorium（強制退去禁止令）の失効はアメリカの賃貸市場における大転換点となることは間違いように思います。

考えられる連鎖反応は

そこでEviction moratorium（強制退去禁止令）が失効となる場合はアメリカ不動産市場全体にはどのような影響が考えられるのでしょうか。

マイナス面からいえば、テナントの退去はもとより賃貸物件を失うオーナーが数多く出てくることが予想されます。

どういうことかといえば、

Eviction moratorium（強制退去禁止令）

Mortgage Forbearance（物件差し押さえ禁止令）

は表裏一体にあり、パンデミック下において家賃収入がストップしてしまった物件オーナーの中にはすでにモーゲージの支払いが出来ずに債務不履行となるオーナーが出ているのです。

けれども今度はここに

Mortgage Forbearance（物件差し押さえ禁止令）

の影響でモーゲージの債権者である金融機関は物件を差し押さえることが出来ず、モーゲージ未払いのままの物件オーナーも多い状態となっています。

そこでEviction moratorium（強制退去禁止令）の失効後には

⇛ そのまま物件所有が継続出来る（新しいテナントを入れて家賃収入を再開できる）オーナー

⇛ Mortgage Forbearance（物件差し押さえ禁止令）の失効後に物件を失うオーナー

の2組に別れてくることが予想されます。

その一方で活況になるのはほぼ間違いなく

Affordable Housing（アフォーダブルハウジング）

と呼ばれる手頃な価格の賃貸物件です。

現状でもモービルホームを始めとする家賃の安い物件には申込みが押し寄せており、アメリカ不動産市場ではAffordable Housing（アフォーダブルハウジング）がいよいよ不足しています。

その意味では少なくともキャッシュフロー狙いの不動産投資であれば、家賃が

$500 〜 $800

程度の一戸建てやアパート物件はいよいよ安定した需要が見込める時期に入ることは間違いないと思うのです。

現時点では来月7月以降のEviction moratorium（強制退去禁止令）の失効による影響をしっかりと観察し続けていきましょう。