不動産投資に向いていないのはズバリこんな人

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「アメリカ不動産投資に向いているのはこんな人」

との趣旨で、本当は性格的に向いているのに修繕費等への出費に対し心のハードルが高い方々に対して

「修繕発生率極小の物件」

として「小奇麗で小ぶりな」かつ「コンドミニアム物件」について触れました。

実際にはコンドミニアムの場合はHOAフィーが発生する為にプロジェクション上のキャッシュフローとしてはHOAフィーのかからない物件と比較する成績は落ちる傾向があります。

けれども修繕費の観点でいえば、コンドミニアムタイプの場合は修繕準備金は月に$100程度で十分な場合がほとんどです。

かつ新築に近い物件であればなおさら修繕発生率は低く、

「30年後にエクイティを受け取るので十分」

という方々にとっては、築20年以上の中古物件と比較すると相対的に修繕費総額は極小のままに、その目的を十分果たしてくれることになります。

そこで不動産投資向き性格についてお伝えしましたが、その反対に

「不動産投資にさほど向かないタイプ」

があるかといえば、性格的に向かないパターンはあるように思います。

もちろんこちらもまた私(佐藤)の独断と偏見にもなり得るものですが、少なくとも長年に渡り不動産事業に飛び込む方々を見ていて思う率直な感想です。

ここに他意は全くありませんが、少なくとも不動産投資に向かないタイプの方々は

・撤退するパターン

・過ちを繰り返すパターン

が多く見られますので、あくまでも参考ながらも触れておきたいと思います。

不動産投資に向かないパターンもまた「思考パターン」からくるのですが、およそ不動産事業に向かないのは下記のような思考パターンです。

短期間で儲け、早くお金持ちになりたい

「短期間でたくさん稼ぐ」

そんな考え方を全面的に否定する意図はないのですが、少なくとも

Get-rich-quick（ゲット・リッチ・クイック：短期に儲ける）

という概念ほど不動産事業の本質から遠いものはないように思います。

現実を言えば、不動産事業をして富を形成するには時間がかかります。

1年どころか5年、或いは10年単位で育てていく必要があるでしょうし、間違っても短期に富を形成できるものではありません。

はっきり言えば、

「ビットコインで短期で一気に儲けたい」

等の短期志向パターンでリターンを期待する人々は不動産投資には向かないように思います。

その理由は、不動産投資は紛れもなく「事業」でありかつ現存する建物に紐づく投資行為だからです。

過去に度々ご紹介している

こちらの図にある通りで、不動産物件は第一領域に属する目に見える物理的な投資対象です。

地球上で生きる人々に必要な衣食住の一つであり、住を提供する建物そのものであり、自然と密着した存在になります。

そして不動産の価値は人々の流動性に大きく影響されるがゆえに、価値の動きは緩やかになりがちです。

世の人々の動きが

「来週〇〇州の〇〇市に物件を購入して引っ越したい」

「3日で購入契約完了」

「3日で引っ越し」

「翌週には新しい物件で暮らしている」

と、引っ越しを決めてから物件購入と引越し完了までが一週間以内で完了するパターンはほぼないでしょうし、

• 売主の都合
• 買主の都合
• 物件の都合
• 取引関係者の都合

等、その売買に複数の事情が絡む上では短期的な流動はほぼ不可能です。

そうすると平均でも市場の物件在庫日数が90日である事実が示すように流動性は極めて低く、その価値の推移も緩やかになるのです。

不動産投資のGet-rich-quick（ゲット・リッチ・クイック）

けれども不動産投資の宣伝でたまに

「不動産を通して数カ月で数万ドルの儲け」

「その方法を教えます」

といったGet-rich-quick（ゲット・リッチ・クイック）たる広告を見かけます。

このような広告を見た時、高い確率でこの手の手法は

「フリップ事業」

のはずです。

いわゆる

１．ボロボロな物件を購入

２．修繕してピカピカにして価値を高める

３．売却して利益を上げる

という流れですが、この方法で短期で数万ドルを稼げるかといえば実際にそれは可能です。

けれども数カ月で実現するには

• 慣れた市場
• 信頼する現地のパートナー
• 勝手が分かっている地元業者
• 短期に融通を効かせてくれる資金の流れ

等のあらゆる条件が整っている場合でしょうし、

「十分に儲けている」

と言えるレベルはほんの一部のフリップ専門業者です。

少なくとも初心者や専門的に時間を取れない投資家はその成果が

Get-rich-quick（ゲット・リッチ・クイック）

のレベルに至るかはかなり不透明でしょうし、それ以前にフリップ事業にはほとんどの人々が参入時に知らない落とし穴があります。

それは

「購入して修繕後すぐに売却する短期所有では高額な税金がかかる」

という米国の税法です。

Get-rich-quick（ゲット・リッチ・クイック）が喧伝される際、案外この売却後の納税責任について触れていないパターンがよくありますので注意が必要ですが、厳密には1年以内の短期保有の場合はキャピタルゲインが所得税対象となるのです。

その課税率は10%～37%と大きく、長期保有の場合と比較すると大きな差が出てきます。

しかも長期保有の場合は多くの投資家は1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）を使って物件交換を進めていく為、墓場までキャピタルゲインを持っていくことも珍しくありません。

そうするといよいよ

Get-rich-quick（ゲット・リッチ・クイック）

と

長期保有（キャッシュフローとエクイティを受け取る）

の場合では大きく差が出てくることが分かります。

「健全に安定した資産は構築できるけれども、その成就には時間がかかる。」

これが不動産事業の現実なのです。