世の中で最もずるい手法？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産投資において自己資金を失わない手法についてお伝えしています。

ある意味、本シリーズでお伝えするのは

「世の中で最もずるい手法」

と言えるかもしれません。

伝統的な不動産投資の方法は現金購入以外は

１．頭金を入れる

２．残りを借入れる

であり、この点はほとんどのアメリカ人投資家も同じです。

実のところ、本シリーズでお伝えする手法はアメリカ人投資家でも

⇒ そもそもやり方を知らない（気づかない）

⇒ 知っていてもそこまでは出来ない

という人々がほとんどです。

今回お伝えしている手法の一番のキモは

ARV（After Repair Value：修繕後の価値）

であり、ごく単純いえばそのステップは

１．安く購入する

２．修繕でピカピカにして価値を高める

３．リファイナンスしてキャッシュアウトすることで初期投資を回収する

となります。

伝統的な投資物件の購入の仕方は

１．頭金を入れる

２．残りを借入れる

である中、「１」で自己資金を搬出するわけですから手元の資金は大きく減ることになります。

けれどもこの手法ではARVをもってリファイナンスして初期投資を回収するわけですから、

「不動産資産が増えたのに、手元資金は減らない（或いはそれ以上に増える）」

という結果になるのです。

これを繰り返していくと、新しい資産のみがポコポコと増え続けていくことになります。

自分のお金は減らないのに資産だけは増え続けるとは

「ずるい！」

とも言いたくなる手法ですが、ここに違法性は何もなく完全に合法な世界です（なのでブログでも書けます）。

この場合は手元資金がなくなる場合と比較すると圧倒的な速さで資産が増えていくわけですから、アメリカ不動産投資に慣れてきた方々であれば誰でも検討する余地があると思います。

そこで昨日は自己資金を回収できる可能性のある物件の条件を

• キャッシュフロー市場であること
• 物件状態はB～Cクラス
• 購入価格が((ARV×70%)-修繕費用)以下

とお伝えしました。

最後の条件について、詳細を見ていきましょう。

本日も続けます。

購入価格が((ARV×70%)-修繕費用)以下

以前、アメリカ不動産投資の戦略について

入口戦略

中途戦略

出口戦略

の3つの切り口でお伝えしましたが、私(佐藤)自身が最も重要視しているのが

入口戦略

です。

本質的には現実世界の物件運用の意味では最も大切なのは

中途戦略（所有期間の物件管理の仕方）

ですが、後の投資成績を最大化する意味で言えば、比重は間違いなく入口戦略に置かれなければなりません。

そして本シリーズでお伝えする手法は後にも先にも

「修繕が必要な物件を極めて安く購入する」

ことに秘密があります。

「出口戦略で〇〇を考えているから、購入時は業者の利益がたっぷり乗ってもかまわない」

「購入金額が高い方がむしろ減価償却等で有利」

そんな考え方もあるとは思いますが、もしもアメリカ不動産投資に対する自分の目的が

「ROIを最大化したい」

「リファイナンス後に自己資金を回収したい」

というものであれば、入口戦略の一部であるこの段階では徹底して安い物件にこだわる必要があります。

そしてその際に購入してよい物件価格の基準が

購入価格は((ARV×70%)-修繕費用)以下

です。

実例に極めて近い数字で見ていきましょう。

ARV（After Repair Value：修繕後の価値）

の式は

ARV = 購入価格 + 修繕後の価値

でした。

そこでかなりボロイくたびれた物件ながら、

• 地域性
• 周囲の物件

等を加味した時に本来の然るべき平均価格が

$120,000

だったとします。

ところがこの物件は「訳アリ（これが重要）」で、

$73,000

で出されていました。

そこで購入後に

$25,000

の修繕費をかけてリノベーションを行いました。

そして査定したところ、ピカピカのこの物件は

$140,000

とされ、リファイナンスの結果75%の

$105,000（$140,000 X 75%）

がキャッシュアウトとなりました。

結果として先にかけた費用は

物件価格：$73,000

修繕費用：$25,000

の合計

$98,000（$73,000 + $25,000）

でしたから、自己資金分が$7,000増えて$105,000になって回収できたことになります（現実には回収後の増加資金は先に発生している諸経費で多くが消えます。だからこそ公式の数字は70%が基準です）。

これがアメリカ不動産投資をして自己資金を回収するパターンであり、この

$105,000

を今度は別の物件に振り向けていくことで不動産資産が次々と増えていくのです。

そこで基準はあくまでも入口戦略にこだわって

「購入価格を極小化する」

ことにありますが、その判断基準は

((ARV×70%)-修繕費用)以下

この公式の中で

⇒ ARVを事前に把握すること

⇒ 修繕見積もりを事前に把握すること

が最も大切になります。

ここはかなり大切なので繰り返しますが、

「ARVと修繕費は購入前に検討がついている」

ことが最も大切であり、ここが入口戦略として成功するかの判断基準になるのです。

すなわち上記の例では

ARVは$140,000になる

修繕費は$25,000に収まる

と検討がついていたわけで、この数字をもって計算したところ

((ARV×70%)-修繕費用)

↓

$73,000(($140,000×70%)-$25,000)

となり、

「$73,000なら購入して可」

と判断できたことになります。

あくまでもポイントは事前に

• ARVを正確に見立てること
• 修繕費用を正確に見立てること

であり、これら2つの数字でリスクコントロールして

「適正価格」

と判断した場合は購入に踏み切るのです。

他の例を数字てみて、もう少しイメージを膨らませてみましょう。

明日に続けます。