【質問】不動産金融：HELOCとRefinance(リファイナンス)はどちらがいいのか？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

お金と向き合う趣旨で、

⇛ お金の本質

⇛ 存在しないお金が生まれる瞬間

⇛ 借金の本質

⇛ Exponential Growth（指数関数的成長）が必要な理由

⇛ 米国経済の行く末

等について論じています。

極力難しくない表現を意識しているつもりですが、本シリーズで語ることは佐藤の仮説などではなく、全て数字に裏打ちされた事実のみです。

私(佐藤)自身はお金の専門家ではありませんが、専門家ではなくとも

「指数関数には終わりがくる」

ことは知っておかねばなりませんし、米国を中心とする金融資本主義の世界はもはや後戻りは出来ません。

脅し口調に語るつもりは一切ありませんが、見て見ぬふりをしたい現実に向き合うこともまた勇気です。

これこそが大局では「お金と向き合う」ということでしょうし、その大局観をもって

「自分は老後にどう備えるべきか」

はよくよく考える必要があると思うのです。

そして指数関数的に進む経済が終わる時、その様相は

インフレーション

デフレーション

のいずれしかなく、少なくともたった今は米国は前者のインフレーションに進んでいる様子。

インフレーションに進むことは

「お金の価値が消え去る」

であり、このことはわずかにインフレーションが進むだけでもキツイ現実を、米国で暮らす方々は特に昨年のパンデミック以降に実感しているはずです。

これに対しデフレーションが進む場合はその前にDefault（デフォルト：債務不履行）が起こり、

「受け取れるお金が受け取れなくなる」

という結果になり、ゼロサムゲームである以上はそのしわ寄せは国民の生活水準を大きく下げることになります。

デフレーションの世界は今日本で暮らす多くの方々が実感しているはずであり、「働けども働けども」の式で生活水準を下げざるを得ない状況が出てくるのです。

こと米国経済で「その時」がいつ来るのかは私にも分かりませんし、その先にどんな経済が現れてくるのかは誰にも分かりません。

過去の歴史に学べばハイパーインフレーションに見舞われた国々が存在することは周知の通りで、ブラジルなどたった今の時点で

ブラジル中央銀行 政策金利7.75％に引き上げ インフレ加速警戒

このとおり、インフレ加速を押さえんとする動きが出ています。

もともとブラジルは慢性的な高インフレ国であり、頻繁にデノミネーション（通貨を改めること）が頻繁に行われ、名称も変わり続けています。

今回もそうなるのかは分かりませんが、米国でも現実の世界が消え去るわけではなく、そこには新しい貨幣なり経済体制なりが現れてくるはずです。

米国がどの道をたどるのかは分からないものの、数字を見る限りは米国史の中で最大級の混乱となるでしょうし、このことは予言でも何でもなく数字を見れば誰でも分かることです。

私達はお金についての見識を益々深め、自分と家族、また周りの人たちを助けられるように備えていきましょう。

HELOICとRefinance(リファイナンス)はどちらがいいのか？

そこでお金についての話に始まりましたが、このまま不動産金融の路線に入っていきます。

お金の何たるやを知ると同時に、不動産投資を志すものとして最もマスターするべきは不動産金融です。

融資を受けて不動産投資を実行するにあたり、それぞれの融資形態がどんな特徴を持つのかを深く理解しておくことは大前提。

頂くお問い合わせの中には融資形態やその使い方についての質問が少なからずありますが、不動産金融の流れで結構頻度の多い質問を取り上げてみたいと思います。

それは

「HELOCとRefinance(リファイナンス)」

に関する質問です。

HELOCについては

HELOC（Home Equity Line of Credit：ホームエクイティ信用限度額）を活用する

でもお伝えしていますが、分かりやすく簡単にいえば

「物件価値から定められる融資上限金額の範囲で借入れる行為」

です。

例えば物件価値が$250,000の物件を所有していたとします。

この時に金融機関がHELOCをして

「80%まで融資可能」

と判断する場合、

$200,000（$250,000 X  80%）

を上限として借入れが出来ることになります。

その時に返済条件が例えば「5/1 ARM」であれば、

「最初の上限は固定金利で、6年目からは変動金利」

になるという具合です。

これに対し、Refinance（リファイナンス）の場合は物件を購入する際ではなく、物件をすでに所有している時にその物件価値を担保に借入れる行為になります。

物件価値に対して借入れる行為はHELOCと全く同じですが、通常のファイナンスと同様に

固定金利30年ローン

変動金利15年ローン

といった具合に、その最初から最後まで金利タイプが変わることはありません。

またこれら

• HELOC
• Refinance(リファイナンス)

の明らかな違いをもう一つ上げるとすれば、

「初期費用の違い」

があります。

これら2つを比較するとHELOCの方が安く、Refinance(リファイナンス)の場合は通常の借入れと変わらずクロージングコストがそれなりにかかることになります。

それらの特長を踏まえた上で、

HELOC

Refinance(リファイナンス)

の2つは

「どちらが不動産投資には有利か？」

となると、ここは

⇛ 自分が所有する物件に対しHELOCを使う場合

⇛ 投資物件に対しHELOCを使う場合

そして

⇛ 資金を使う目的（不動産投資の形態）

で違いが出てきます。

不動産金融のテクニックとして、その使い方の例を見ていきましょう。

明日に続けます。