実質利回りの概念は使わない

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から開催中の

【2022年スタートアップ企画】
アメリカ不動産投資 ～ 初心者向けプライベートセッション開催

に際し、ブログではこれからアメリカ不動産市場への参入を目指したい方々を対象に

「最大公約数として知っておきたいこと」

に特化してお伝えしています。

年々、世界経済の行く末が不透明になる現代においては

「経済的に独り立ちし、老後の資金は自分で準備」

「年金が受け取れるならありがたいが、最悪年金がゼロでも大丈夫」

そんな風に、老後の国政（或いは勤めた会社）がどうなってもいいように自助努力による準備は進めておきたいもの。

その準備の一つとして、恐らくは「絶対解」と言っても過言ではない答えがあると考えています。

それは

「将来に備えて（キャッシュを生み出す）資産を購入し続ける」

ことです。

自分の稼ぎで何を買おうが個人の自由ですが、例えば

⇒ 高級腕時計を買う

⇒ 高級車を買う

⇒ 自宅としてマンションを購入する

仕組み的にこれらは負債にはなってもキャッシュを生み出すことはありません。

願わくば短い人生に優先順をつけて、これらの高級品を購入する前にキャッシュを生み出す資産を購入し続けていくと、老後の安定度は遥かに高くなると思うのです。

そして少なくとも私(佐藤)が接してきたプロのアメリカ不動産投資家たちには、結構な割合で共通することがあります。

それは、

「若い時にお金のカラクリに築いて『（キャッシュを生み出す）資産」』を購入し続けてきたこと」

です。

フェラーリやポルシェに乗る彼らもその購入資金は「キャッシュフロー」からであり、20代、30代ではとてもそんな高級車は購入出来なかったかもしれませんが、40代以降にいよいよ花開かせてキャッシュフローで老後を満喫しているわけです。

そこで本シリーズではこれからアメリカ不動産市場に参入を検討する方々を対象に

「前知識として知っておきたいこと」

をお伝えしていきますが、その内容は「実践型」かつ「高い再現性」を持つ内容に絞りこんでみたいと思います。

初日の今日は、先に述べた

「ゼロ発進の不動産投資のプロ達」

に共通する考え方です。

キャッシュ・オン・キャッシュリターンで成果を計る

誰が見ても「この人はゼロ発進ながら、アメリカ不動産投資で成功している」と言える人々の共通する姿勢に

「投資成績はキャッシュ・オン・キャッシュリターンで計る」

というものがあります。

ここはともすると私(佐藤)の思い違いもあるかもしれませんが、日本で不動産投資の成果を計る時の尺度としてよく目にするものに「実質利回り」があります。

実質利回り = 年間家賃収入 / 物件購入時の費用（物件価格と取引時の各種コスト） + 修繕費用

この式で、物件価格とクロージングコスト、そして修繕費用等の

「Rent Ready（レントレディ：賃貸に出せる状態）」

にまで仕上げるのにかかった総額を分母とし、それに対する分子は年間家賃の総額を割ることで

「投下した全資金に対し、どれくらいの割合でリターンがありそうか」

を推し量る尺度です。

実を言えば、少なくともアメリカ人投資家の中ではこの実質利回りの概念を使っているプロは見たことがありません。

この実質利回りの概念に近いものに

Cap Rate（キャップレート）

がありますが、 Cap Rate（キャップレート） にしても米国のプロの不動産投資家達の間では

「Cap Rate（キャップレート）は実用的ではない（役に立たない）」

と言われているほどです。

もちろんここでは実質利回りや Cap Rate（キャップレート） の概念を否定する意図は全くないのですが、傾向として米国の不動産投資のプロたちが

• 実質利回り
• Cap Rate（キャップレート）

といった尺度を一切使わない傾向があるのは、数字が現実を反映しないからだと思います。

この点はよく知られたところですが、私(佐藤)自身の観察でもやはりアメリカ人は

「合理主義」

「現実主義」

が徹底しており、不動産投資の判断を下すにしてもより現実的な手法が好まれるのです。

キャッシュ・オン・キャッシュリターンで真実を見る

例えば先の実質利回りの場合

実質利回り = 年間家賃収入 / 物件購入時の費用（物件価格と取引時の各種コスト） + 修繕費用

この式だと分子が年間家賃収入になっていますが、ここには

「一年を通して家賃収入が続く」

という前提があります。

けれども現実には賃貸物件は100%、ターンオーバー（住人入れ替えの時期。この時期には家賃収入はない）が発生します。

Urban area（アーバン・エリア：都市地域）

ではなく

Rural area（ルーラル・エリア：田舎地域）

であれば確かにターンオーバーの割合は低くなるものですが（田舎で暮らす人々は引っ越しを好まず長年入居し続ける傾向がある）、それでも通常は投資対象となる地域は

Urban area（アーバン・エリア：都市地域）

でしょうし、しかもアメリカ人は人生の間に何度も引っ越しをする傾向がある為に米国の住居物件賃貸契約書は原則として

「年間契約」

が多いのです。

もちろん

「実質利回りとは、あくまでもポテンシャルを推し量る尺度ですよ」

という考え方もあるとは思いますが、実質利回りの概念は少なくとも現実を反映する数字でないことは確かです。

そうすると、

「不動産投資はナンバーゲーム」

とよく言われますが、合理的かつ現実的な数字を好む米国の不動産投資家にとっては、実質利回りの概念は実用的ではないのです。

明日に続けます。