こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
パンデミック以降、個人で資産運用を意識する人々が明らかに増えているようです。
その傾向は昨今の資産バブルから明らかに顕著になっており、
⇒ 将来の見通しの悪さが続く
⇒ 物価も急激に上昇中
⇒ 給与は上がらず
そんな世相を背景に自分自身で資産運用を試みようと動く人々が以前に比べると圧倒的に増えていると思うのです。
もちろん
「投資は怖い」
「お札の価値が下がろうが、銀行口座に寝かせておいた方がマシ」
という判断する人々も多くいますし、そこに何ら非はなく、将来に対してどのように準備するかは個人の自由だと思います。
けれども知っておいてよいのは、
「老後の準備は『ローリスクミドルリターン』だけでも十分」
「あえてハイリターンを追いかける必要ない」
という、老後資金に必要なリターンのレベルです。
アメリカ不動産投資に至っては明らかに
「ローリスクミドルリターン」
の範囲にハマっており、保守的に見ても
「10～15%」
あたりで資産を殖やしていくことが可能です。
ここはあくまでも保守的な数字ですが、その保守的な数字の中で一番低い
「10%」
で考えたとしても定期預金よりも遥かによい数字です。
そしてポイントは
「資産が%（パーセンテージ）で殖えていく」
という指数関数的な資産増加であり、「倍加70ルール」で考えると平均10%の推移では
（70/10(%)）= 7年
で、資産はおよそ7年で倍になる計算です。
ただし昨今のアメリカ不動産では総合リターンが普通に20% ～ 30%を超える例が数多く出ており、仮に20%のペースで進んでしまうと
（70/20(%)）= 3.5年
で資産はほぼ倍になりますから、多くの人々にとってはローリスクミドルリターンのアメリカ不動産ですら
「老後にはまだ間に合う」
と言えるのではないでしょうか。
目に見えるキャッシュが欲しい
当ブログではアメリカ不動産投資の魅力を毎日喧伝（？）しているつもりですが、実際にミドルリターンでも十分なリターンをもたらしてくれる魅力がアメリカ不動産投資にはあります。
その総合リターンは前述のように保守的に見ても10～15%であり、バイ・アンド・ホールドで後年になるほどそのリターンは大きくなるものです。
かくしてアメリカ不動産投資に対しては総合リターンを期待するのが本筋ではありますが、そうはいっても
「家賃収入から、たった今もキャッシュフローが欲しい」
と期待する声も決して少なくありません。
むしろ
「含み益や節税もいいですけど、目に見えるキャッシュフローが欲しいのです」
という方の方が割合としては多いかもしれません。
確かに老後の準備というのであればいかに自分の資産形成の結果が
「どれだけ日々の暮らしに貢献してくれるのか？」
という尺度は大切でしょうし、毎日の生活が経済的に守られてこそ安心感も生まれてくるとはその通りだと思います。
そこで実際にアメリカ不動産投資から
「どれくらいのキャッシュフローが毎月期待できるのか？」
と言えば、これは
- 現金購入
- ファイナンシング購入
の2つでは大きく違うことと、同時に
- 地域市場
- 物件の立地
- 物件の築年
- 物件の（購入時の）状態
等の条件でも大きく違ってきます。
安全度が高いのはもちろん現金購入で、例えばキャッシュフロー市場であれば
物件価値：$150,000
家賃収入：$1,300
月間キャッシュフロー：$850
あたりの数字はごく平均的だと思います。
ただしこの場合は現金購入であり、毎月$850のキャッシュフローを実現するのに15万ドルの現金が必要な計算です。
そこで投資効率を考えると当ブログで度々触れる
「キャッシュ・オン・キャッシュリターンを最大化する」
考えがキモになります。
自分の資金には限りがあるわけですから
「極力少ない自己資金でリターンを最大化する」
ことが王道なわけです。
そこで上の例でファイナンシング購入した場合、ここは
⇒ 適切にメンテナンスされている物件を購入する
⇒ ボロボロな物件を安く購入して修繕する
でも大きく結果が変わってくることになりますが、目安としては平均キャッシュフローは
$100 ～ $400
あたりで推移するのが一般的だと思います。
ちなみにここでいうキャッシュフローとは「純キャッシュフロー」のことで、
- かかった経費
- 将来かかるだろう修繕の準備金
を全て差っ引いた後の、いわゆる可処分所得の類に入るキャッシュのことです。
その尺度で純キャッシュフローが一軒から$400もあれば十分に成功の部類かと思いますが、
１．家賃をもらって
２．全ての経費を差し引いて
３．将来の経費も差し引いて
最後に手元に残るこの純キャッシュフローこそが、生活費を始めとして好きに使える金額ということになります。
そうすると当然、
「（含み益や節税は横に置いて）アメリカ不動産投資からの純キャッシュフローだけでも十分に生活が出来るようになりたい」
と思うのであれば、目標はこの純キャッシュフローで考える必要があります。
すなわち
「生活費プラス予備費として、月に$10,000の可処分所得が欲しい」
というのであれば、
「目標は月間の純キャッシュフロー$10,000」
と考えるのが適切なわけです。
そうすると前述の例ではこの目標を達成しようと思うのなら
現金購入の場合 ⇒
11.7（$10,000 / $850）で12軒
ファイナンシング購入の場合（純キャッシュフロー$200と仮定）⇒
50（$10,000 / $200）で50軒
の物件数が必要な計算になります。
「50軒も物件が必要とは途方もない。。」
「果たしてこれは現実的なのか。。」
そんな風に思えてこないでしょうか。
その感覚は正しく、すなわちこの数字的な帰結が不動産投資をして資産形成を図る人々が進む共通の方向性に繋がってくるのです。
明日に続けます。
