商業不動産ローンはなぜ難しいのか？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

5戸以上の商業に区分されるマルチファミリー物件を購入する際の商業不動産ローンについてお伝えしています。

「商業用ローンは組むのが難しい」

これは全ての不動産投資家が突き当たるだろう壁であり、実際に商業用物件はローン組みが住居用に比べると遥かに難しいと思います。

ここは過去の経験則から率直に思う部分ですが、商業不動産ローンになると融資を受けるのが難しい理由は主に2つ

• 融資の規模
• 融資元の保証

です。

商業不動産ローンの特徴を掴むにあたり、住居用とは違う独自性についてみていきましょう。

本日も続けます。

融資の規模

まず前者の融資の規模となると、商業不動産ローンは億単位の融資が当たり前に行われている世界です。

住居用不動産ローンの場合も同様に、商業用ローンを組む場合もローンオフィサー・ブローカーが窓口となりやりとりを進めていきます。

そして住居用でも商業用でもその審査過程は専門家チームによる協業で行われますが、商業ローンの場合は一般的にその仲介料は

融資額の1〜2%

が目安になります。

そうすると単純計算で

融資額：1ミリオン … 仲介料：1〜2万ドル

融資額：10ミリオン … 仲介料：10〜20万ドル

融資額：100ミリオン … 仲介料：1〜2ミリオン

とその融資額が多ければ多いほど、仲介料は高額になるわけです。

ということは、同じ融資審査に時間をかけるにしてもローンオフィサーの立場にしてみれば

「どちらの取引に自分の時間をかけたいか」

という話になります。

ここは貪欲というよりも

「少しでも高額のアルバイトがしたい」

「少しでも給料のいい仕事がしたい」

と考える心理は誰にでもあるでしょうし、半ばボランティアで損得抜きに自分の時間を使う理由がない限り、わざわざ低いバイト料や仕事に甘んじる人は多くないものではないでしょうか。

それと同様に、商業ローンの場合もチームを組んで取り組むにせよ

「高額な融資案件を優先させたい」

という心情は当たり前にありますから、融資額が小さい取引は後回しにされる、或いは最初から断られるケースがよくあります。

そこで商業ローンの請負元は融資額に「最低融資額」を定めている場合が多々あり、私(佐藤)が知る中で最も多いパターンの融資最低額は

最低 $500,000 〜

最低 $1,000,000 〜

この2つのいずれかです。

もちろん$500,000以下でも融資を引き受けてくれる場合もありますが、初めての場合は融資元を探すのにもなかなか骨が折れるものです。

そこで商業不動産ローンを組みたい場合に初めてでツテがないのであれば、商業ローンのブローカーに仲介を依頼するのが最も無難だろうと思います。

自分の条件をブローカーに伝えることでその条件で融資を引き受けるレンダーをいくつか候補に上げてくれますから、そこから自分の取引に合うレンダーを選ぶのが早道かもしれません。

融資元の保証

そして商業ローンを組むことが難しいもう一つの理由は「融資元の保証」です。

昨日もお伝えしたように商業物件の場合はそのローン申し込み者名義は個人というよりも法人になる場合がほとんどになります。

そしてここは私(佐藤)も初期に

「Corporationで投資用物件を購入してはいけない」

とCPAから注意されましたが、

「商業不動産ローンに対し法人名義で組む」

というのであれば

「不動産投資に特化した法人を設立」

する必要があるわけで、事実、不動産投資目的で商業用ローンを組む人々は

「ごく最近（この不動産取引の為に）設立した実績のない法人」

で申し込むパターンがほとんどです。

「それ専用の法人を設立する」というのであれば当然その流れになるでしょうし、とりわけ

「じゃあ、我々でパートナーシップを組んでこの物件のプロジェクトに取り掛かろう」

とパートナーシップを組むのであれば、そのプロジェクト専用の法人を共同名義で設立するのが自然の流れとなります。

結果として、融資元にしてみれば

「出来たばかりの実績のない法人に対して融資審査を行う」

ということになるのです。

そうするとここもまた当然の流れで、

「巨額の融資を実施する上ではリスクも大きい」

「万が一の債務不履行時の保証が必要」

「この法人には歴史がない以上、その法人代表の個人資産（所有するビジネスを含む）を精査する必要がある」

となります。

すなわち、商業ローンの場合はリコースローン（債務不履行時には融資対象物件以外にも元金回収を試みることが出来るローン）がほとんどであり、ノンリコースローン（元金回収が可能なのは融資対象のみ）のパターンはほとんどありません。

そうすると出来立てホヤホヤの法人で融資を試みる場合はほぼ間違いなく

「個人・共同出資者の経済力が審査対象」

となるわけです。

そこでやはり法人名義での取得であったとしても個人のクレジットスコアやタックスリターンを始めとする、法人の所有権を持つ個人の資料提出が求められることになります。

自分でビジネスを所有する人々が順調に商業不動産ローンで借り入れてポートフォリオを増やしていける理由はここにあり、

「不動産投資専門の設立したばかりの法人」

をもって融資審査を受けるにあたり、

「なるほど、この人は他にこんなに安定した会社を経営しているのか」

ということであれば

「いざリコースが必要になればこの会社からの資産も保証対象として検討出来る」

と担保の一部になりますから、融資元としては安心して融資を実行出来るわけです。

一言でいうと商業ローンの場合は

「リコースローンがほとんどであり、法人を設立しても自分の個人資産を担保とする場合が多い」

という側面は理解しておく必要があります。

そしてだからこそ

「リスクコントロール力」

が非常に大切であり、順番としては4戸までの住居用物件の運用を通して不動産物件運用のなんたるかを理解した後で、商業レベルに進んだ方がよいと思うのです。

明日に続けます。