知っておきたい売却時の事実

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までは南カリフォルニアのオレンジ郡で物件を購入する流れについてお伝えしてきました。

文章上でお伝え出来る流れには限界がありますが、物件を探す段階からクロージングまでの大まかな流れについては網羅しました。

自宅物件の購入は人生の中で最も高額な買い物になることからも、終始慎重に進めていく上で最も重視したいの「前準備」です。

物件探しまでは良いとして、いざ物件を購入する段階に入って売買契約が開始されると「クロージング日」という定められた日付に向かって全てのステップが時間に追われながら進められることになります。

不動産売買は高額な買い物であるだけに、およそ消費者レベルで取引がなされる類の商品の中で最も時間に厳しく契約が進められていく特徴があります。

もしも契約書上で約束した時間に手続きが仕上がってこないと相手側は損害賠償を求めることも出来るレベルです。

実際にはその為に物件購入の水先案内としてバイヤーエージェントがいることになりますが、関係者全員が協力し合ってクロージングに間に合うように動く上では、ある程度急かされるような場面も少なくありません。

そこで昨日までの2日間は本シリーズの最後としてクロージングの際の署名についても触れました。

現金購入の場合は電子署名でも事は済むことになりますが、ファイナンシング購入の場合は確実に直筆の署名が必要となります。

そして直筆署名の場合は

• エスクロー事務所を訪れる
• モービル・ノータリー（Mobile Notary）を利用する

のどちらかになりますので、ここでも時間を意識して進めることになります。

この場面でも

• エスクロー会社担当者
• バイヤーエージェント

等の関係者がクロージングに遅れの出ないように協力してくれるので問題ありませんが、購入者である自分自身はとかく

「前もって段取りを確認し、前もって準備する」

ことが肝要です。

そこで昨日までのシリーズではオレンジ郡で物件を購入する際の流れについてお伝えしましたが、話ついでにもう一つ

「前もって段取りを確認し、前もって準備する」

という意味で重要な場面について触れておきたいと思います。

それは購入した物件を売却する際の

「売主の立場でのクロージング書類への署名」

についてです。

売主はいかなる場合もクロージングでは直筆が基本

物件を購入する場合、それが現金購入であればクロージング書類への署名については「電子署名」のみで問題ないことについて触れました。

私(佐藤)自身も過去に複数の州と地域市場で取引を行ってきましたが、

「現金購入であれば買主は電子署名のみで済む」

ことはどの地域市場にも共通しています。

そしてファイナンシング購入の場合は買主による直筆の署名が必要となることは先に触れたとおりです。

これに対し「売主」の立場では事情が違います。

売主の場合、クロージングの際にはいかなる場合も直筆の署名が必要となるのです。

買主の購入形式が現金購入であれファイナンシング購入であれ、不動産権を手放して譲渡する売主には直筆の署名が求められることとなります。

ここをよく考えてみると

売主 ⇒ いかなる場合も最後のクロージングでは直筆の署名が必要

買主 ⇒ 現金購入であれば電子署名のみで可

となりますから、厳密にいえば今のアメリカの法律では

「不動産権を受取る側よりも、譲渡する側の方がより厳格さが求められる」

ことがよく分かります。

そこで売主がアメリカ国内で暮らしている場合、クロージングへの署名手続きは買主の立場でファイナンシング購入を進める時と同様に

• エスクロー会社の事務所を訪れて署名
• モービル・ノータリー（Mobile Notary）を利用して署名

のいずれかになります。

けれども売主が日本に暮らしている場合はどうなるのでしょうか？

この時に考えられる方法は2つ、

• 米国領事館で署名する
• 公証役場で署名する

のいずれかです。

米国領事館で署名

米国領事館は全国に6カ所あり、管轄地域ごとに分かれています。

最寄りの領事館はこちらから確認ください。

（＊名古屋米国領事館では現在領事部サービスを行っていません）

公証役場で署名

公証役場は各都道府県にありますが、その都道府県内でも公証役場は数が限られていますので最寄りの公証役場はこちらから確認ください。

日本とアメリカはハーグ条約の締約国ですので公証署名の書類はそれだけでも有効になりますが、エスクロー会社によっては追加で公証証明を求めてくる場合がありますので、公証役場で署名する場合は公証証明となるアポスティーユをつけるとよいと思います。

（参考：公印確認・アポスティーユとは）

また領事館と公証役場の双方が現在はほぼ予約制になっていることと、この部分はアメリカにいる

エスクロー会社

バイヤーエージェント

等の関係者は日本国内のことに関しては誰も支援が出来ませんので、日本に在住される方々はご自身の物件を売却する際には早め早めに領事館或いは公証役場の予約を取ることをお薦めします。

もしも売却に際し

「売却も電子署名で完結できる」

という場合はその仕組みには

「Universal Agency（ユニバーサル・エージェンシー）」

と呼ばれる

「私が有する全権をあなたに委託します」

という代理人手続きが行われる必要がありますが、通常はこのUniversal Agency（ユニバーサル・エージェンシー）を成立させるのにもまた

• 米国領事館で署名
• 公証役場で署名

のいずれかが必要になるはずですから、結局はその場で自分がクロージング書類に署名した方が早いことになります。

仮に

「Universal Agency（ユニバーサル・エージェンシー）は立てる必要はありません」

「米国領事館もしくは公証役場のいずれにも行く必要はありません」

という場合、その取引の仕組みは法的に問題ないかをよく調べる必要があると思います。

昨日までの流れで、物件を売却する際の直筆の必要性についてお伝えしました。

現在アメリカ国外にお住まいでアメリカに物件を所有される方々は、売却時のクロージング時の署名については意識しておかれるとよいと思います。