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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
モーゲージ金利の上昇によるアメリカ不動産市場への影響についてお伝えしています。
昨日は「競争発生率が増加している市場」について触れ、その一例としてラスベガス市場をご紹介しました。
ラスベガスは全米の中でも
「老後に暮らしたい地域」
の一つにも挙げられ、実際にシニアタウンが点在しています。
また税金の安さから投資家にも好まれる傾向があり、
「税金の高いカリフォルニアはコリゴリ」
「少しでもキャッシュを手元に残したい」
そんな風に考える投資家がラスベガスに移り住む傾向も見られます。
普通に考えるとモーゲージ金利が上昇し始めている現在は全米各地でオファー数が落ちそうなものですが、ラスベガスのように未だ買主たちの競争が激しい地域には然るべき理由があり、力強い市場であり続けていることになります。
本日も引き続き、その他の力強い市場を見ていきましょう。
表は最下部に再掲載しています。
マサチューセッツ州ウスター、ボストン
ラスベガス市場と同様に
「4月は前年5月よりも競争発生率が若干下がった」
「けれども5月は競争発生率が大きく上昇した」
そんな特徴を同じくする市場の中で最大の競争発生率を持つのが
マサチューセッツ州ウスター
です。
ウスターの数字を並べると
2021年5月 … 77.30%
2022年4月 … 75.30%
2022年5月 … 81.80%
と推移し、5月の時点で8割を超える競争発生率を保つ全米唯一の市場となりました。
また地域市場が近いことから一緒に並べますが、
マサチューセッツ州ボストン
も実は高い競争発生率を保っている地域であり、
2021年5月 … 76.40%
2022年4月 … 76.50%
2022年5月 … 72.60%
と競争率そのものは下がってはいるものの昨日のラスベガスと共に並べると競争発生率は
1位 … ウスター市場
2位 … ラスベガス市場
3位 … ボストン市場
の順番であり、全米の中でもウスター市場とボストン市場がトップスリーに入っていることになります。
ウスター市場は日本ではさほど知られていませんが
- ボストンの郊外都市
- 商工業都市
の2つの性格を持ち、マサチューセッツ州内ではボストンに次ぐ第2の都市です。
すなわち
「ボストン近郊の都市は金利上昇にも関わらず未だに勢いが衰えていない」
傾向が読み取れます。
テキサス州ダラス
「力強い市場」の位置付けとしてもう一つ挙げておきたいのがここ
テキサス州ダラス
です。
ダラス市場での競争発生率の推移は
2021年5月 … 74.30%
2022年4月 … 71.60%
2022年5月 … 72.30%
と推移し、5月度の競争発生率は全米4位となっています。
こちらはラスベガスと同様に4月は昨年5月比で下がっているものの、5月には競争率が上がっているパターンです。
ダラス市場についてはさほど多くを語る必要はないと思いますが、テキサス州そのものが
- 税制優遇
- 生活費の安さ
により各州から人口の流入が続いており、テキサス州の中でもダラス市場は現在の金利上昇にも関わらず堅調であることになります。
。。。
今のアメリカ不動産市場の傾向を俯瞰するべく、金利上昇の背景の中で
- 競争発生率が激落ちしている市場
- 競争発生率が高まっている市場
の中で代表的な市場を見てきました。
全米の中でも最も堅調な傾向を見せる市場のみに絞ってまいりましたが、かくして今はまだ全米を通して見ると
「オファーが入りにくくなっている市場」
「オファーが増えている市場」
の双方が存在していることになり、ここから更に需要と供給のバランスが大きく揺れ動いていきそうです。
根本的に強いドルの流れを受けてアメリカ不動産資産の強さそのものがここから更に光ると思いますが、私たちは冷静に市場を観察し続け、投資機会を伺っていきましょう。
この流れで今度は
「オファーが最も多い物件タイプ」
について見ていきます。
明日に続けます。
オファー時の競争相手発生率の変化
| 2022年5月 競争相手の発生率 | 2022年4月 競争相手の発生率 | 2021年5月 競争相手の発生率 | |
| カリフォルニア州リバーサイド | 41.00% | 45.30% | 73.70% |
| ロードアイランド州プロビデンス | 45.30% | 74.10% | 82.70% |
| ワシントン州オリンピア | 47.20% | 70.30% | 63.40% |
| ハワイ州ホノルル | 47.80% | 65.80% | 62.50% |
| ミネソタ州ミネアポリス | 48.70% | 68.10% | 66.30% |
| ジョージア州アトランタ | 50.20% | 59.80% | 64.60% |
| フロリダ州オーランド市 | 51.00% | 67.10% | 71.00% |
| ノースカロライナ州ローリー | 52.20% | 64.30% | 82.90% |
| ニューヨーク州ニューヨーク | 53.40% | 63.20% | 57.00% |
| テキサス州ヒューストン | 54.00% | 61.90% | 62.70% |
| アリゾナ州フェニックス | 54.10% | 61.40% | 68.80% |
| フロリダ州タンパ | 54.20% | 73.40% | 66.70% |
| コロラド州コロラドスプリングス | 54.50% | 62.80% | 63.80% |
| カリフォルニア州サクラメント | 56.60% | 73.60% | 65.20% |
| テキサス州サンアントニオ | 56.70% | 59.10% | 67.20% |
| テキサス州オースティン | 56.80% | 72.80% | 68.60% |
| カリフォルニア州サンフランシスコ | 57.70% | 60.70% | 78.20% |
| カリフォルニア州サンノゼ | 58.50% | 70.10% | 75.80% |
| ノースカロライナ州シャーロット | 58.90% | 66.30% | 76.90% |
| オレゴン州ポートランド | 60.50% | 71.20% | 76.90% |
| ワシントンD.C. | 61.10% | 68.60% | 70.60% |
| ワシントン州シアトル | 61.20% | 72.60% | 75.50% |
| コロラド州デンバー | 61.60% | 76.40% | 77.20% |
| イリノイ州シカゴ | 61.70% | 69.10% | 66.00% |
| フロリダ州マイアミ | 63.20% | 54.90% | 62.10% |
| カリフォルニア州ロサンゼルス | 66.60% | 70.40% | 74.00% |
| メリーランド州バルチモア | 67.00% | 73.30% | 77.10% |
| テネシー州ナッシュビル | 67.20% | 72.90% | 73.30% |
| ミシガン州デトロイト | 67.60% | 80.80% | 79.00% |
| カリフォルニア州サンディエゴ | 68.00% | 72.20% | 77.50% |
| インディアナ州インディアナポリス | 69.00% | 69.20% | 73.40% |
| ペンシルベニア州フィラデルフィア | 69.30% | 70.50% | 70.90% |
| テキサス州ダラス | 72.30% | 71.60% | 74.30% |
| マサチューセッツ州ボストン | 72.60% | 76.50% | 76.40% |
| ネバダ州ラスベガス | 74.50% | 63.10% | 65.40% |
| マサチューセッツ州ウスター | 81.80% | 75.30% | 77.30% |
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