地響きが聞こえる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

本年2022年もアメリカ不動産市場はピークタイムを過ぎ、早いもので10月も下旬に差し掛かっています。

1日の時間は概ね

米国外取引コンサルティング

米国内取引コンサルティング

地元市場の売買仲介

等にバランスよく分配するように心がけていますが、興味深いことにピークタイムを過ぎた9月あたりから地元市場の売買仲介の割合が増えてきました。

通常の不動産周期と正反対に

「物件購入に動く人々が増えている」

のです。

あくまでも佐藤というひとりのエージェントの身の回りに起こっている出来事ですので

「地域市場全体の売買が活発になっている」

と結論づけるものではありませんが、少なくとも自分が仲介人として動きながら体感しているのはこの南カリフォルニア州市場ですら

「売れる物件は売れている」

「今でも購入に動く人々は大勢いる」

ことは間違いありません。

普通に考えるのであれば

⇒ 金利が急激に上昇しつつある

⇒ 物価も上昇中

⇒ 先を警戒せざるを得ない経済の動き

等を踏まえると

「物件を買おうとする人々は激減しつつあるのでは」

と思うところですが、先日内覧したある物件でも

「物件状態と条件は良好」

「けれども全体の流れからして希望の価格では売れないだろう」

「しばらく様子を見てからオファーでも良いのでは」

そんな風に考えていたのですがなんとなく予想と違う様子。

しばらく待ってからリスティングエージェントに答えを聞いたところ

「オファーが10件以上集まったよ」

「Asking price（希望売却価格）を余裕で超えたよ」

とのこと。

要は魅力ある物件には今でもオファーがいくらでも集まってくるわけで、

「売れる物件はすぐに売れる」

「売れない物件はなかなか売れない」

そんな「物件優位性の格差」が如実に目立ち始めている時期であるように思います。

今回のピークは過ぎた

とはいえ、このように

「良質な物件には今でも複数のオファーが集まる」

という競争の激しい中にありながらも、全米の平均としては

「昨今のピークは過ぎた」

と言える時期にあります。

この場合のピークとは

「パンデミック以降の価格急上昇の市場が一服」

という意味で、「ゴゴゴゴ」と地響きが聞こえる如く全米不動産のベクトルが変化しつつある様子が伺えます。

統計的にいえば、全米全体の平均としては過去数年間に大きく上昇し続けてきた物件価格が

「ピークに至って、ここから価格調整が始まる」

という方向に舵を切ったのは恐らく本年の6月あたりです。

アメリカ不動産価格のサイクルは概ね年間周期に沿って上げ下げを繰り返していきます。

そのピークタイムが7月から8月のあたりだとすると、本年は6月にはピークを迎えたような印象を受ける上では年間周期が偶然早まったというよりは

「ここ数年で急激に上昇した物件価格の価格調整が始まっている」

と言えるように思います。

このあたりの詳細は

物件価格はパンデミック前のレベルに向かう

のシリーズでもお伝えしたとおりですが、アメリカ不動産市場を読み解くには今こそ「アメリカ不動産市場」という全体像ではなく

「アメリカ国内の地域市場」

という小規模単位で市場を観察していく必要があります。

実際に地域市場視点で見ると

サンフランシスコ

サンノゼ

のように全米に先駆けて

「昨年比で価格が下がり始めた」

ような市場もあれば

「今もまだまだ元気」

という市場もあり、年末までこのような

価格を上げる力👆

価格を下げる力👇

の拮抗が前べ地各地で続く様子です。

あえて明確に言及すると

「価格調整は起こり得るのか？」

と言えば

「極めて高い可能性で起こる」

と思いますが、その一方で

テキサス州オースティン

のように過去数年で爆裂した市場でも価格が下がる圧力は強いものの

「大きく下がろうにも、強い需要が続く為に下がり切らない」

そんな様子を見せる市場もあり、全体としては

１．大波に乗り上げて先頭を大きく上げた船が（本年初頭まで）

２．波を越えて大きく沈み始めるけれども（たった今）

３．次の落ち着いた波で先頭の軌道がまた元に戻り始める（少し先の未来）

そんな一連の動きの真っ最中にあるのではないでしょうか。

全ての経済サイクルにリターンを望む

そしてここからは景気後退の様相が濃くなると同時に投資家目線では

「目に見えて好機が現れ始める時期」

でもあります。

よく聞く質問に

「2008年以降の規模の不動産大暴落は起こるか？」

というものがありますが、私自身は

「少なくともアメリカ不動産市場の内部要因で大暴落が起こる可能性はかなり低い」

と見ています。

• 2008年以降の大暴落時の教訓からの融資基準の改善（サブプライムローンの激減）
• 昨今の実質ゼロ金利政策

等が手伝い、今のアメリカ市場では

• 大部分が優良ローン
• ローン全体の半分以上は金利が4%以下

となっており、不動産業界内部には時限爆弾レベルの要素を見つけることは出来ません。

無理やりにでも大暴落のシナリオを立てるとすれば

• 不動産業界以外の要因で史上最大の大暴落が勃発
• 余波で物件購入者が激減
• 優良ローン保有者から債務不履行者が続発

という事態ですが、仮にそれに近い事態が発生するにしても一過性のものに終わるのではないでしょうか。

もちろん昨今の状況を楽観視するつもりはなく、繰り返しお伝えするように

「価格調整は起こる」

これは高い確率でそうなると思います。

そうすると投資家個人にとってここからの価格調整の時期にもリターンを望める方法、言い換えると

「どんな時期でもリターンを期待できる手法の景気後退バージョン」

にはどのようなものが考えられるのでしょうか。

価格を上げる力と下げる力が拮抗する地響きが聞こえ、かつ景気後退が深まっていきそうなこのタイミングにおいて

「景気後退の時期にこそ成果を上げられるアメリカ不動産投資」

について見ていきましょう。

明日に続けます。