Interest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）の欠点

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Interest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）についてお伝えしています。

文字通り毎月の返済が利息のみで済むInterest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）はそれなりに活用されているモーゲージ商品です。

昨日お伝えしたようにその一番の利点は

「毎月の返済額が少なくて済むこと」

であり返済の必要がない元金一部はそのまま浮くことになりますから、上手に活用するのであれば有効な手段になりえます。

けれども

「Too good to be true（本当なら美味しすぎる）」

な話は決してないのが金融資本主義の世界。

この手の知識をやや深く知っておくべきはここからです。

膝の上に座るのは可愛い子猫ちゃん。

ソファーに座っていると、どこからともなく歩き寄ってきて膝にぴょんと飛び乗り体を丸めて昼寝です。

のど元を指で撫でると気持ち良さそうに喜び、膝に乗せる買主もほっこりする気分にさせられます。

けれどもそんな癒しの可愛い子猫がある日突然

「シャー！！」

と目をひん剥き、爪を立てて威嚇し続けてきたとしたら。。

昨日までの可愛いらしさはどこへやら、その日からは途方もない苦労が続くことになってしまいます。

。。。

これはあくまでも例え話ですが、

Interest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）

は（佐藤にとっては）それに似た印象があるのです。

本日も続けます。

Interest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）の欠点

最初は利息のみの返済で問題なかったはずのInterest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）は、ある時から途方もない苦労をもたらしてくれることになります。

Interest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）の欠点といえるべき点を具体的に上げていきましょう。

最初に支払う頭金が多い

まずInterest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）の場合、モーゲージを組む一番最初の段階で出すべき頭金が大きいことが言えます。

通常は

「物件購入額の25%」

であり、融資を受けられるのは最大「75%」です。

もっぱらこの頭金の割合は通常の投資用モーゲージも同じであり、大抵の場合はプライベートバンクから融資を引かない限りは頭金は25%だろうと思います。

けれども純粋な住居用として購入する人々にとって、その物件価格が高額であるほど頭金25%一番最初に支払うことは難しいはずです。

またInterest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）で融資を受けるにはクレジットスコアが平均以上に高い必要があり、通常はクレジットスコアが740からそれ以上ないと厳しいと思います。

エクイティは積み上がらない

そしてここも案外気づかれない落とし穴ですが、

「Interest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）ではエクイティは積み上がらない」

ということが言えます。

通常の固定金利による融資への返済は

• 元金一部
• 利息

の合計となる中で、返済する元金一部は返済した累積分だけ

「エクイティ（この場合は純資産のこと）が増す」

ことになります。

借金一部が消えるわけですから、その消えた分が純資産となるのです。

けれどもInterest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）では返済は「利息のみ」ということは

「モーゲージ会社に利益を渡しているだけ」

であり、元金は全く返済されていません。

ということは$300,000の融資を受けたのであれば4%金利で

「毎月$1,000の返済になる」

という返済額の低さが嬉しいところではありますが、その実

「借金そのものはちっとも減らない」

ということになるのです。

金利が高い

そしてここはInterest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）を申し込む際に最初に気づくはずですが、通常の固定金利と比較するとInterest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）では

1.25% ～ 1.4%

ほど金利が高くなります。

モーゲージ会社としても

「利息のみで有利に融資するのですから、その分こちらの儲けを上げさせてもらいますよ」

ということで金利はやや高く設定してあるのです。

支払い金額が一気に高くなる

そしてここが突然

「シャー！！」

と牙をむいてくるかの如くにInterest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）が変化する側面ですが、通常は利息返済のみのモーゲージは利息のみ返済時期が

• 5年
• 7年
• 10年

のいずれかに設定されているはずです。

その期間が過ぎると途端に

１．金利が上昇する

２．毎月の返済に元金一部が含まれる

という風に支払い形態が変化することになります。

例えば先の例で

「$300,000の金額を利息のみ返済で金利4%で借りた」

「利息のみ返済の期間は5年間。その後は通常の固定金利になる」

という場合、仮に5年後の金利が5%に上昇したのであればそれまで

$1,000

のみだった返済額が、突然に

$1,754

まで$754分、急上昇することになるのです。

この点は数字としても一番最初にある程度見立てがついているはずですが、ここが

「ARM（Adjustable-rate mortgages：変動金利）」

の恐ろしいところであり、

「〇年〇月から毎月に返済額は途端に膨れ上がる」

ということは分かっていたとしても、

「金利は〇%になる」

ということまでは分からないのです。

そこでInterest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）を利用する場合は

⇒ 利息のみ返済期間が終了する前までに満額返済できる見込みが強い

⇒ 前倒し返済を実行してもペナルティは発生しない

⇒ 高い頭金や高い金利であったとしても、通常の固定金利よりも自分にとって理に適う

等、事前に自分が求める条件に有利に働く範囲であることは確認しておきましょう。