物件購入にかかる費用 ～ Financing Fee（ファイナンシング料）

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカで物件を購入する際にかかる費用についてお伝えしています。

ここにお伝えする

• Property Inspection Fee（物件調査料）
• Appraisal Fee（物件鑑定料）
• Lender Fee（レンダー手数料）
• Escrow Fee（エスクロー手数料）
• HOA Fee（HOA料）

これらの購入費用は概ね全米のどこで購入してもほぼ分母として通用すると思います。

昨日お伝えした

「Earnest Money（オーネストマネー）」

「Initial Deposit（イニシャルデポジット）」

と呼ばれる手付金やテキサス州のように無条件に契約から抜けられる

「Option Fee（オプションフィー）＊返金なし」

等のオファー直後に出ていく資金もありますが、これらは基本的に物件価格の一部となりますので諸費用の類には入りません。

純粋に物件価格以外にかかる費用が諸経費であり、諸経費については

• 自分の選択で発生有無が決まる費用
• 確実に発生する費用

の2つがある一方で1つ確かのは

「諸費用は契約を先に進める毎に発生する」

ということです。

その流れで契約が開始されたら真っ先に開始するべきが

「Property Inspection（物件調査）」

であり、ここには物件調査専門家を雇う実費が発生してきます。

また補足として、物件調査費用はほぼ確実に発生する一方でもう一つ調査系として自己負担になり得るのが

「Termite Inspection（害虫調査）」

です。

長年使われていた物件は築年数が古いほどシロアリを始めとする害虫にやられている箇所がないとも限らず、その為に専門家を雇って調査する必要があります。

ただしこのTermite Inspection（害虫調査）の場合はProperty Inspection（物件調査）と同様に確実に行うべき一方で、全米の各地域市場により商習慣として

⇒ 売主負担

⇒ 買主負担

⇒ 売主と買主のどちらが負担するかを交渉

の3パターンがありますので、ご自身が購入する市場ではどのパターンになっているかはバイヤーエージェントに確認ください。

ここでは米国のどの市場でも分母となり得る2つ目の費用としてFinancing Fee（ファイナンシング料）について見ていきます。

Financing Fee（ファイナンシング料）

Financing Fee（ファイナンシング料）の範囲になる費用は

Appraisal Fee（物件鑑定料）

Lender Fee（レンダー手数料）

の2つがあり、この順番に費用が発生することになります。

より厳密な順番は

１．契約開始

２．不動産鑑定を実施（物件鑑定料が発生）

３．鑑定レポートをもって融資審査を経て、融資確定

４．クロージング（他の費用と同時にレンダー手数料を支払い）

です。

ここには

Appraisal Fee（物件鑑定料） ⇒ 融資審査を受ける上で必ず発生

Lender Fee（レンダー手数料） ⇒ クロージングまで進む場合は発生

という違いがありますので、この違いを踏まえて詳細を見ていきましょう。

Appraisal Fee（物件鑑定料）

Appraisal Fee（物件鑑定料）はその名の通り

「不動産鑑定にかかる費用」

です。

融資を受けて物件を購入する時、融資側となるレンダーはあらゆる資料をもって

「この案件への融資（レンダーにとっては投資）は適切か？」

を審査することになります。

そしてその審査対象は借り入れをする買主のみならず

• 対象物件の審査
• 買主の経済状況の審査

の2つを実施することになります。

仮に買主の経済状況は全く問題なかったとしても、物件そのものがくたびれ果てていて

「この物件、ヤバい。。」

ということであれば

「残念ながら、この物件への融資は不可です」

との結果もあり得ることになり、かくしてレンダーが

「この物件は融資対象として大丈夫か？」

を判断する時に最重要視するのが

Appraisal Report（物件鑑定レポート）

です。

このAppraisal Report（物件鑑定レポート）はその物件が立地する州で資格を有するAppraiser（不動産鑑定士）に依頼する必要があり、Appraiser（不動産鑑定士）が実際に物件を現場で調べた上で

• 物件状態
• 周囲同類物件との比較

等から、

「この物件価値は$〇〇〇〇と判断されます」

と数字的な根拠を元に物件価値を示す資料を発行することになります。

この物件鑑定レポートを見てレンダーは

「物件価値が$〇〇〇〇なら、買主の希望どおりの金額で融資できる」

「物件価値が不十分。けれども買主が$〇〇〇の頭金を上乗せするのなら希望通りの融資は可能」

等の判断を下すのです。

このAppraisal Report（物件鑑定レポート）を発行するAppraiser（不動産鑑定士）は買主と関係のない第三者である必要があり、通常はレンダーがAppraiser（不動産鑑定士）を雇うことになります。

けれども買主の融資希望でAppraiser（不動産鑑定士）を雇うわけですから、その委託に際し発生するAppraisal Fee（物件鑑定料）は実費として買主が負担するわけです。

融資を受ける以上は契約期間にレンダーが物件価値を判断することは必須ですから、

「融資を受ける場合買主にAppraisal Fee（物件鑑定料）は確実に発生する」

ことになります。

また反対に契約そのものが

「Appraisal Contingency（アプレイザル・コンティンジェンシー：物件価値が購入価格に至っていないのであれば契約を下りれる権利が残っている状態）」

を外していないのならば

「Appraisal Report（物件鑑定レポート）によると、物件価値は同意した購入価格に至っていない」

と判断され、

「故に、今回の契約は下ります」

と売主に伝えることで買主を守る資料にもなり得ますから、その意味でも買主の支出であって然るべきなのです。

物件購入の際にかかる費用について、明日に続けます。