サンフランシスコとサンディエゴの場合

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

カリフォルニア州の賃貸市場についてお伝えしています。

カリフォルニア州はアラスカ州とテキサス州に次いで3番目に面積に広い州です。

けれどもGDP（Gross domestic product、国内総生産）別に州で分けてみると、カリフォルニア州は2番手に大きく差をつけてナンバーワンの州となっています。

この点は想像に容易いと思いますが、シリコンバレーを中心とするテック企業がその創造力を全世界に向けて発信する為、優秀な人材が世界中から扱ってくる引力があるのです。

けれども人が集まる分、暮らしにかかるお金は結構なレベルになり、賃貸そのものがなかなかのレベルです。

同時に不動産市場としてはカリフォルニア市場の動きがアメリカ全体の指標になる部分もあり、その意味では注目するに値します。

そこで昨日に引き続き、今度は北のサンフランシスコと南のサンディエゴの賃貸市場をそれぞれ見てみましょう。

サンフランシスコ

サンフランシスコ・ベイエリアはロサンゼルスよりも人口が少なく、豊かな就職市場があるため、平均収入は$126,187とかなり高くなっています。

賃貸料金もそれに合わせてスタジオアパートの平均家賃はだけでも$2,000を超え、2ベッドルーム以上の一戸建て住宅の平均家賃はなんと$4,000/月以上となっています。

今の日本円で、一軒家を借りるのに50万円以上するわけです。

数字としては

人口: 815,201人

年間世帯収入中央値: $126,187

月間総家賃中央値: $2,130

となり、2023年時点のサンフランシスコの平均賃料は次の通りです。

スタジオ: $2,195 (前年比+6%)

1ベッドルーム: $2,950 (前年比+4%)

2ベッドルーム: $3,950 (前年比変化なし)

3ベッドルーム: $4,895 (前年比+5%)

4ベッドルーム: $6,000 (前年比+6%)

ベイエリアはロサンゼルスと同様に賃貸住宅に高い需要があり、テクノロジー産業や就職市場による影響が大きいため世帯の62%が賃貸住宅に住んでいます。

ただし多くのテクノロジー拠点がそうであったようにコロナ禍では多くの人々が在宅勤務となり、ベイエリアでも家賃が下落しました。

現在は都市部に戻る人々が増えるにつれてサンフランシスコでも賃料は再び増加していますが、他の都市に比べて家賃の伸び率はやや鈍いようです。

同時に良くも悪くもそれこそテック企業が集中するシリコンバレーでは人の出入りが激しく、高名なテクノロジー企業がレイオフによる急激にスタッフを減らす場合もあり、このことが市内の移住と賃貸住宅市場の成長を著しく減速させる可能性は常にあるのがサンフランシスコ地域の特徴でもあります。

ちなみに当地の市場家賃は元々高かったため、成長の下降傾向発生したとしても賃貸住宅の市場価値を下回る結果になることはほぼありません。

例えばサクラメントは2021年に記録的な成長を遂げましたが、それでもベイエリアよりも家賃が安い方です。

ベイエリア市場の単身者向けの家賃とコンドミニアム賃貸住宅の平均賃料が$3,753.92/月であり、$2,733.33/月が平均賃料であるサクラメントと比べると30%も高いのです。

サンディエゴ

サンディエゴは長年にわたり、投資家にとって素晴らしい選択肢の一つとなっています。

美しい海岸線を見渡し、日照時間が長く、それでも喧騒とは遠い静かな中にも経済発展があり、住民にとって魅力的で単身者向けの住宅は高い利回りをもたらすことができます。

ともすると、他のカリフォルニア州の多くの地域よりも価値ある物件を見つけるとしたらサンディエゴかもしれません。

また、カリフォルニア州の賃貸上限規定はロサンゼルスよりもサンディエゴの物件オーナーよりのものになっていることも強みです。

人口動態としてはサンディエゴには130万人以上の人口がおり、世帯収入中央値は$89,457である中、月間総家賃中央値は$1,885となっています。

実のところ、長い間、サンディエゴ地域の不動産投資家は短期賃貸市場に重点を置いてきました。

そのためサンディエゴ郡ではより多くの家が長期賃貸に利用可能になるよう、新しい規制が導入されています。

長期賃貸市場に新しい物件が陸続と供給されれば短期賃貸市場とのバランスが取れて供給問題の解決につながり得るはずですが、今のところ賃料が下がる傾向は見受けられません。

そこで2023年1月現在のサンディエゴの平均賃料は次の通りです。

スタジオ: $1,825 (前年比変化なし)

1ベッドルーム: $2,295 (前年比+5%)

2ベッドルーム: $2,995 (前年比+2%)

3ベッドルーム: $3,900 (前年比+8%)

4ベッドルーム: $4,945 (前年比+12%)

サンディエゴ市場の一戸建て住宅の家賃とコンドミニアム賃貸住宅の平均賃料が$3,526.15/月とされています。

。。。

かくしてカリフォルニア市場の中でも主要な

ロサンゼルス

サンフランシスコ

サンディエゴ

の3つの賃貸市場を俯瞰してみました。

ちなみに中央値と平均家賃の統計数値が考慮していないのがカリフォルニアの不動産市場の季節性があります。

カリフォルニア市場では平均家賃は通常4月から6月にかけてピークを迎え、再び9月にピークを迎え、その後冬に向けて低下します。

そんな中でも過去2年間、家賃は連続的な成長を見ており、季節的なパターンに従う様子がありませんでした。

けれども昨年10月から12月にかけての価格の減速が最近見られ、この点は先がより安定するだろうことを示唆しています。

2023年以降、カリフォルニア賃貸市場の物件オーナーはレンタル物件の最適な価格を達成するために、ピークの月である8月から9月にかけてのリスティングをより意識するとよいと思います。