デビットファンド(Debt Fund)とは

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産の一つの形、デビットファンド(Debt Fund)についてお伝えしています。

⇒ 米ドルで資産を形成したい

⇒ 不動産には興味があるけれども、自分にはハードルが高い

そんな場合、物件そのものを所有せずともアメリカ不動産に関連したファンドに投資する方法が考えられます。

不動産に紐づいたファンドで真っ先に頭に浮かぶのは

REIT（Real Estate Investment Trust：不動産投資信託）

ですが、REITの場合は

１．プロが集まった資金で不動産各物件を運用

２．その利益を配当

という流れですが、一般的にREITの利回りは株式よりも低く、債券に近い水準になってしまうものです。

その一方でデビットファンド(Debt Fund)にもプロのファンドマネージャーがいますが、同じファンドマネージャーでもそのマネージャーが集まった資金で不動産物件各種を運用するわけではなく、

デビット(Debt：借金)

の名前の如く、

「不動産プロジェクトに出資する」

という趣旨のファンドなのです。

デビットファンド(Debt Fund)について、本日も続けます。

フリッピング（Flipping）に特化したファンド

アメリカ不動産の業界用語にフリッピング（Flipping）という言葉があります。

フリッピング（Flipping）とは、不動産物件を買い取り、改修して、より高い価格で売却することを目指す手法です。

アメリカではフリッピング（Flipping）は一般的な投資手法の一つとして認知されており、不動産市場で利益を追求するべく、多くの投資家により行われています。

個人で行う場合もあれば、それなりの規模で多角的に行う場合は複数を雇ってチームで行う場合もあり、その展開の仕方は様々です。

通常、フリッピング（Flipping）に参加する投資家は低価格で購入できる物件を見つけ、改修してその価値を上げ、より高い価格で再販することで利益を得ようとします。

フリッピング（Flipping）においては高いリターンが期待できる反面、リスクもある為、参加する投資家は十分な市場調査や不動産知識、財務計画を行うことが必要なのです。

そしてフリッピング（Flipping）を試みる投資家達が確実に直面する問題が「融資」です。

フリッピング（Flipping）を実行するには

１．ボロイ物件を購入する

２．修繕して価値を高める

３．そのまま市場で売却する、或いはテナントを付けて投資家に販売する

という流れにおいて、少なくとも

１⇒購入

２⇒修繕

の最初の2段階を実施する上で、十分な資金が必要になります。

そこでフリッピング（Flipping）の専門家が銀行から借り入れを避けることはないものの、一般的に銀行からの借り入れによる資金調達だけでフリッピング（Flipping）を行うことは稀です。

フリッピング（Flipping）においては、不動産を購入するための資金が必要ですが、前提として銀行からの融資は返済期間が長いためフリッピング（Flipping）には適していない場合が多くあります。

また銀行からの融資を受けるには、借り手の信用力や収入などの資格要件を満たす必要があり、フリッピング（Flipping）の専門家の多くは自分たちで資金を調達する場合が多いのです。

結果としてフリッピング（Flipping）の専門家は自分たちの資金や投資家からの資金調達、またクレジットラインなどの別のファイナンシャルプランを活用することが一般的となっています。

これによりフリッピング（Flipping）の専門家は必要な投資を迅速かつ効率的に行い、高いリターンを期待できるわけです。

そしてここに、

「フリッピング（Flipping）用に柔軟な融資プランが欲しい」

と願う投資家達のニーズをガッチリ掴む、デビットファンド(Debt Fund)が登場するのです。

フリッピング（Flipping）の金利

そこでアメリカ不動産業界においてはフリッピング（Flipping）に活用されるデビットファンド(Debt Fund)ですが、通常の銀行よりも融通を効かせる融資タイプなだけに、金利は高めです。

不動産案件に貸し出すデビットファンド(Debt Fund)の金利は融資対象の不動産物件の種類や場所、その他の条件によって異なりますが、一般的には

金利8%〜12%

程度が相場とされています。

ただし、これはあくまでも目安であり、金利は市場の状況やリスクなどによって変動するものです。

デビットファンド(Debt Fund)は一般的には銀行のような伝統的な金融機関とは異なり、高いリターンを求める投資家向けの資産運用商品であるため、銀行の融資よりも高い金利に設定されているのです。

またデビットファンド(Debt Fund)は不動産市場の状況や融資対象物件のリスクを評価し、投資家のリターンとリスクをバランスさせるために、金利を調整することもあります。

そうすると、

「そんな高い金利で借りることに意味があるのか？」

と思えてしまいそうですが、それでも大きく利益が出るからこそ、投資家達によるデビットファンド(Debt Fund)需要は高いのです。

デビットファンド(Debt Fund)の金利について、更に深掘りして見ていきましょう。

明日に続けます。