案件ではなく、マネージャーで選ぶ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

デビットファンド(Debt Fund)についてお伝えしています。

アメリカ不動産業界でいうデビットファンド(Debt Fund)は、

購入費用

修繕費用

の2つを賄う為に投資家に貸し出される、いわば借金の為の資金です。

借り手としては購入費用と修繕費用を十分に賄える金額を短期間に銀行から借り入れることは難しく、その為に年利が高くとも不動産投資事業に特化したデビットファンド(Debt Fund)に需要が集まることになります。

年利が高いとはいえ、借入れる投資家達が目指すゴールは短期勝負です。

• 購入
• 修繕
• 売却

の3つの流れをいかに短期間に完了させるかが勝負であり、手慣れた業者の場合は概ね3カ月程度もあればこの流れを完了させてしまいます。

そうすると高い利息とはいえども、3～4回の支払いであれば全く問題なく、手元に残ったお金が十分な利益をもたらしてくれるわけです。

ということは、デビットファンド(Debt Fund)そのものは「前倒し返済ありき」の資金であり、デビットファンド(Debt Fund)の中身は

ファンドから貸し出し

↓

前倒し発生

↓

ファンドから貸し出し

↓

前倒し発生

この繰り返しが複数案件で同時進行で進んでいくことになります。

そして、デビットファンド(Debt Fund)という投資機会が成功する最も大切な要素は各案件というよりも、ファンドマネージャーの実力です。

どんな事業にもリスクがあるように、デビットファンド(Debt Fund)にももちろんリスクがあります。

そのリスクとはズバリ、「貸し倒れリスク」です。

そしてデビットファンド(Debt Fund)の貸し倒れリスクは、ファンドを運用するマネージャーの腕前にかかってきます。

その意味ではデビットファンド(Debt Fund)のマネージャーに求められる資質は

• 融資希望者を見抜く力
• 案件を見抜く力

の2つです。

詳細を見ていきましょう。

融資希望者を見抜く力

デビットファンド(Debt Fund)のマネージャーに求められる資質として一番最初にくるのが

「融資希望者を見抜く力」

です。

事業は人であり、すなわち不動産事業のやはり人です。

どんな案件であれ、

購入

修繕

売却

この流れを実行する人がそれをやり切れるのかはとても重要な要素になります。

その為、デビットファンド(Debt Fund)のマネージャーが見るのは案件よりも先に「人」である場合が多く、必要だからといって誰にでも貸し出すわけにはいきませんから、まずは何よりも融資を受けたい投資家には

「過去にいくつのフリッピング（Flipping）をこなしたことがあるか」

という経験が問われることになります。

どんな良案件でも結局は扱うのは人であり、経験の浅いものが携わる場合には良質な案件だったはずが、たちまち粗悪な案件に代わってしまわないとも限らないのです。

具体的には

適切な業者を選べない

適切なアップグレード方法を理解していない

適切な業者との付き合い方を知らない

等、経験が十分でないと、要所要所でつまづいて工期も伸び、短期どころか長期の展開となり、果ては資金が枯渇して失敗してしまうとも限りません。

その為、デビットファンド(Debt Fund)のようなエキスパート用のファンドは、何よりもファンドマネージャーは借り手の経験を審査することになるのです。

案件を見抜く力

そして貸し出す相手を十分に審査した後、そこで始めて案件に対する審査が行われることになります。

フリッピング（Flipping）の経験が十分あること

案件が良質であること

この2つはその本質が全く違う話であり、経験が十分にあるからといって案件は何でも良いわけではありません。

もっぱら、十分な経験がある本物の投資家であれば、素人が選ぶような危ない案件は選んでこないはずです。

それでも手放しに何でもよいというわけではなく、

どの物件を購入するのか

その物件は修繕後にどれくらい価値が上昇する可能性があるのか

そういった案件のポテンシャルそのものも、ファンドマネージャーが審査する必要があるのです。

そして案件を審査するポイントはここがほぼ全てであり、

a.物件の購入額

b.かかる修繕費用

c.修繕後の物件価値予想

とするとき、

c - (a + b)

この期待値こそがすなわち案件に投資する安全度に直結してきますから、同時に立地と掛け合わせたうえで出資を可とするか否かを判断することになります。

。。。

かくして、デビットファンド(Debt Fund)のマネージャーには

融資希望者を見抜く力

案件を見抜く力

の2つが問われることになります。

ということは、デビットファンド(Debt Fund)のマネージャーそのものがフリッピング（Flipping）のエキスパートでなければならない、ということです。

このようなフリッピング（Flipping）は特殊な事業形態ということになりますが、この特化した形態を繰り返して極めたごく一部の投資家こそが、自らがデビットファンド(Debt Fund)を運用する資格がある、ということになります。

そこでデビットファンド(Debt Fund)に投資する際は、そのファンドの良し悪しを判断するのは

「デビットファンド(Debt Fund)のマネージャーは一流のフリッパー（Flipper）か？」

ここを判断すると良いと思います。

デビットファンド(Debt Fund)について、明日に続けます。