昨年以来、米ドルで資産運用を志す方々からのコンサルティング依頼が急増しています。
弊社ではアメリカ不動産コンサルティングに加え、州規制当局に登録されるRegistered Investment Advisor (RIA)としてアメリカ国内での資産運用全般のコンサルティングも提供しており、内容は不動産投資以外となりますが、初心者の方々からのご質問を総括する意図で株や債券に関するまとめ記事を1月7日から期間限定であげさせて頂きます。
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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「賃貸用に新築を建てる」
というオプションについてお伝えしています。
不動産を所有することの最大の利点は「家賃収入」ではありません。
不動産投資といえば
⇒ 家を買う
⇒ 家賃収入を得る
⇒ 手元に残る不労所得で暮らす
といったイメージが先行しがちですが、手元に残る家賃収入で暮らせるのは複数の物件を所有する場合です。
例えば
現金購入で2軒所有
2軒で年間の手残りが2万ドル
日本円で280万（$1=140円の場合）
という状態であれば、その280万円程度が生活の足しになるかもしれません。
あるいは日本でも
「独身であり、生活費は月に15万あれば十分」
という地方に暮らす方々であれば、
ファイヤー（FIRE、Financial Independence, Retire Early：経済的自立と早期退職）
を実現したと言えるでしょうか。
けれども不動産投資の本質を考える時、最もリターンが大きいのはやはり健全に借金をして購入するパターンです。
いわゆるレバレッジをかけて物件を購入し、自己資金は最小化で
- 家賃収入
- 管理費
- 固定資産税
- 保険料
- 利息累計の経費計上
- 減価償却費の計上
等、これらの総和が戸数が多ければ多いほどマイナス経営となり、特にアメリカ合衆国内国歳入庁（IRS）が定義する
「Real Estate Professional（リアルエステート・プロフェッショナル）」
の条件を満たす場合、そのマイナスがアクティブインカムにも適用され、トランプ前大統領のように
「収入は莫大なのに納める税金がない」
という結果になるわけです。
言い換えると不動産投資の本質はゴールキーパーとも言えるかもしれません。
資産をガッチリと守る守護神であり、その守備力を高めつつ、気が付けば
「自分資産の安定度が抜群に高まっている」
「崩れるに崩れない資産強度を実現している」
となるわけです。
そこで今回ご紹介している新築建築のパターンもまた
「攻めながら守る」
「守りながら攻める」
の典型パターンです。
新築にかかる費用は
当年に経費計上
減価償却形式で一定年数をかけて計上
のいずれかに落とし込まれ、長期的に手元に残すキャッシュを高める効果が出てくることになります。
そこで今回は新築を建てるのに有利な市場として
Columbia, South Carolina（サウスカロライナ州コロンビア市）
Rockport, Indiana（インディアナ州ロックポート市）
San Antonio, Texas（テキサス州サンアントニオ市）
Huntsville, Alabama（アラバマ州ハンツビル市）
Lehigh Acres, Florida（フロリダ州リーハイ・エーカーズ市）
をご紹介していますが、今日は最後の
Lehigh Acres, Florida（フロリダ州リーハイ・エーカーズ市）
を見ていきましょう。
Lehigh Acres, Florida（フロリダ州リーハイ・エーカーズ市）
フロリダ州リーハイ・エーカーズ市はメキシコ湾に沿った数多くの砂浜に近接する、風光明媚な湖や広大なゴルフコースで知られるフロリダの主要な市場です。
ハイ・エーカーズの一戸建ての家の中央価格は$369,000で、これは約$437,000の国平均を大幅に下回っています。
けれども過去5年間で当地の物件価値は106%以上も増加しており、米国平均を大幅に上回ります。
少なくとも近年の数字を見る限り、この地域への不動産投資は早期に回収できる可能性が高いわけです。
たった今はハイ・エーカーズには4,000件以上の家が売りに出ている様子。
投資の物件価値は上昇し続けているため、ここもまた新築建設に適した地域です。
かつ新築に集まる需要要素として、この地域の失業率はわずか3.1%であることは注目に値します。
仮にハイ・エーカーズで住宅用不動産を建設する場合は2023年4月時点の平均坪単価は約$214となり、本シリーズで見てきた他の都市と比べると高くなっているものの、それでも全米平均を下回る推移なのです。
ハイブリッド市場において
- 安く購入
- キャッシュフローを出しやすい
- 物件価値は順調に推移する傾向
このような三拍子が揃う時、新築を建築しての賃貸行為は結構な確率で成功することになります。
そこでハイ・エーカーズのような都市で新築を建てたら、しばらくは長期保有の姿勢で運用することが最も得策です。
先の物件価値の推移は誰にも分かりませんが、少なくともこの手の市場では
「短期間で価値が40%も下落」
というレベルが発生する可能性は極めて低く、仮に2008年のリーマンショック、或いはそれ以上の衝撃が先に起こったとしても、慌てずにバイアンドホールドの姿勢を保つことで、将来的には高い確率で価値上昇は続いていくと思います。
。。。
本シリーズでは賃貸用に新築を建築するのに適した市場をいくつか取り上げてみました。
ここにご紹介した市場は元々はキャッシュフロー市場であり、物件価値上昇はそこそこだった地域です。
- 近年の実績
- 人口増加
- 失業率
といった要素が、世界的にはそれほど知られていないこれらの地域を隠れスポット化させていることになります。
新築を自前で立てる場合は現地に信頼できるパートナーは必須になりますが、アメリカ不動産投資にはこのような新築パターンも適切な市場を選ぶことで大いに可能性があることは間違いありません。
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