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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日までは所得税のイロハについてお伝えしました。
税制についての更に細かい話は公認会計士に譲りますが、
- 所得税
- Cost Basis（コスト ベイシス）
- Tax Shelter（タックス シェルター）
- 控除
についての知識だけは最低限、押さえておくとよいと思います。
不動産投資そのものは
ハイリスクなのか
ローリスクなのか
を問われると（正しい立地に購入する限り）間違いなくローリスクの分類に入ります。
けれどもローリスク・ローリターンかといえば決してそんなことはなく、家賃収入のみならずTax Shelter（タックス シェルター）の概念と共にCost Basis（コスト ベイシス）をコントロールすることで保守的に見ても
10% ～ 15%
のリターンが期待できるものです。
それ故に私(佐藤)自身は
「アメリカ不動産投資はローリスク・ミドルリターン」
と位置づけており、そのローリスク・ミドルリターンをしっかりと享受する上で基本となる
- 所得税
- Cost Basis（コスト ベイシス）
- Tax Shelter（タックス シェルター）
- 控除
の4点は押さえておくと良いと思うのです。
そこでここから、不動産エージェント試験にもよく出てくるポイントで財務関係にちなみ不動産金融についても触れておきたいと思います。
不動産金融についてはエージェント試験の中でも結構な比重を占める項目です。
特にクライアントと話をする中でも不動産金融のイロハについては聞かれる場面も多い為、エージェント試験を目指す方々は試験対策のみならず、実際に仲介業務で必要とされる実践的な知識として理解を進めると良いように思います。
ここではまず、不動産金融で重要なキーワードから進めていきます。
Financial Documents（ファイナンシャル ドキュメント）
アメリカ不動産関係でFinancial Documents（ファイナンシャル ドキュメント）という場合、通常は不動産を担保する書類のことで、これには
- プロミゾリーノート（Promissory note）
- トラストディード（Trust deed）
が含まれます。
プロミゾリーノート（Promissory note）
プロミゾリーノートは借り手が金額を借りることに同意し、特定の期間内に特定の利息で返済することを文書で約束する文書です。
こちらは金銭の貸借に関する基本的な契約書とも言えるもので、借り手が返済を約束することを正式に示す証拠となります。
トラストディード（Trust deed）
トラストディードはローンの保証として不動産を担保に取る際の文書です。
この文書はもし借り手が約束手形に記載された返済の約束を守れない場合、貸し手が不動産を売却してその売却額からローンの未返済分を回収する権利を持つことを確定するものです。
トラストディードには
- 不動産の詳細情報
- ローンの条件
- どのような状況で貸し手が不動産を売却できるか
などの詳細が記載されています。
これら
プロミゾリーノート（Promissory note）
トラストディード（Trust deed）
は貸し手と借り手の間の重要な契約となるため、非常に重要です。
プロミゾリーノートは借り手の返済義務を示すもので、トラストディードはその義務が果たされなかった場合の貸し手の権利を示すものとして機能します。
Holder in due course（ホルダー イン デュー コース）
Holder in due course（ホルダー イン デュー コース）とは取引文書（negotiable instrument）を購入する際、その文書の欠陥や問題点を知らずに取得した無実の第三者のことです。
ここでいう取引文書とは約束手形や為替手形のような一定の条件下で金銭の支払いを受ける権利を持つ文書のことであり、特定の人だけでなく持っている人に対して支払われるべき金額を示すもので、そのため取引や売買の対象となることが多いものです。
そこでこの「Holder in due course（ホルダー イン デュー コース）」という概念はこのような取引文書を無実の意志で取得した第三者が元の契約や文書に関連する争いや問題から保護されるべき、という考え方に基づいています。
例えばAさんがBさんに対して不正な手段で取引文書を発行したとしても、その文書を知らずにCさんが物件を購入した場合、Cさんは「Holder in due course（ホルダー イン デュー コース）」としてAとBの間の争いや問題から切り離され、文書に記載されている金銭を受け取る権利を持つわけです。
この「Holder in due course（ホルダー イン デュー コース）」の概念は取引の安全性や流動性を高めるためのもので、第三者が取引文書を安心して取得・利用できるようにするための法的保護を提供しています。
かくして、不動産金融の世界においても不動産権と同様にあらゆる面から安心したシステムが確立されており、不動産売買においても買主寄りの防護壁が仕上がっていると言えると思います。
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