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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日まではアメリカ不動産市場の中でも不動産金融市場としての
Primary Mortgage Market（プライマリー モーゲージ マーケット）
Secondary Mortgage Market（セカンダリー モーゲージ マーケット）
についてお伝えしました。
Primary Mortgage Market（プライマリー モーゲージ マーケット）は
Institutional Lenders（機関融資者）
Non-Institutional Lenders（非機関融資者）
で構成される、法人・個人を対象に不動産融資が日々行われている市場です。
これに対してSecondary Mortgage Market（セカンダリー モーゲージ マーケット）はPrimary Mortgage Market（プライマリー モーゲージ マーケット）で生成された債権を購入し、その債権をミンチ状態にして他の金融商品と混ぜることで、投資家に販売していくことになります。
このお金の流れを反対側から見ると
投資家からの資金（投資商品購入資金）
↓
Secondary Mortgage Market（セカンダリー モーゲージ マーケット）
↓
Primary Mortgage Market（プライマリー モーゲージ マーケット）
となり、実際に融資を行う金融機関としてはSecondary Mortgage Market（セカンダリー モーゲージ マーケット）を通して補充される投資家からの資金により、融資資金を保つことが出来るのです。
そして15年程前にはこのPrimary Mortgage Market（プライマリー モーゲージ マーケット）で生成された債権の中に
Subprime Loan（サブプライムローン）
が大量に混じっており、文字通りミンチ状態で投資家が購入した投資承認の中にサブプライムローンが大量に紛れ、その不履行により投資家が多大な被害を受けたサブプライムローン問題が起こったのは未だ記憶に新しいところです。
現在は当時の教訓から融資審査基準がかなり厳しくなり、Subprime Loan（サブプライムローン）の割合は極端に少なくなっている為、少なくとも2008年と同じ轍を踏んでの金融危機は起こらない公算が高いことになります。
そこで現代はかなり整った不動産金融市場ですが、ここから不動産エージェント試験にもよく出る知識として、主だったローンの種類をいくつか押さえてみましょう。
用語を交えて、下記に簡単にまとめてみます。
Mortgage Yield（モーゲージ イールド）
Mortgage Yield（モーゲージ イールド）は貸し手が住宅ローンから受け取る利益のことで、ここに元本の返済は含まれません。
いわゆる貸し手がローンから得る利息収入であり、住宅ローンからの貸し手の実質的な利息リターンがMortgage Yield（モーゲージ イールド）です。
このMortgage Yield（モーゲージ イールド）は貸し手にとってはローンの収益性を表しており、利率、支払いの頻度、モーゲージの期間などの要因によって影響を受けることになります。
Mortgage Yield（モーゲージ イールド）は通常貯蓄口座や政府債券の利率よりも高く、不動産にお金を貸すことに関連するリスクが高いことを反映しています。
Interim Loan (インタリム ローン)
Interim Loan (インタリム ローン) は建設資金を調達するためのローンで、建設工事の期間中に必要な資金を提供します。
Interim Loan (インタリム ローン) とConstruction Loan（建設ローン）は同義語であり、その趣旨も同じです。
これらはのローンは通常、建設が完了して長期の住宅ローンに置き換えられるまでの短期間使用される融資手段となります。
Interim Loan (インタリム ローン) はプロジェクトが完了した後に返済されることが一般的で、建設期間中に建築主が負担する金融コストを減らすことを目的としています。
Take-Out Loan（テイクアウト ローン）
Take-Out Loan（テイクアウト ローン）は新築の建設費用を支払うために購入者が受け取る長期ローンです。
このローンの資金は建築家が中間融資（建設ローン）を返済するために使用されます。
つまり建設中の資金調達のために組まれた短期の中間融資を完了したプロジェクトに対して、より長い期間で返済する長期ローンに置き換えるためのものです。
Take-Out Loan（テイクアウト ローン）は建設が終わり、不動産が使用または売却のために準備された時点で使用されることになります。
Standby Commitment（スタンバイコミットメント）
Standby Commitment（スタンバイコミットメント）とは貸し手が将来の特定日にあらかじめ決められた利率でローンを提供することの同意を指します。
この同意は借り手が将来的に資金が必要になった際に、貸し手がその資金を確実に提供するという保証の役割を果たすわけです。
通常この手の同意には貸し手がローンを提供する用意があるという意思を示すための手数料が発生する場合がほとんどです。
これにより借り手は将来的に資金の確保が必要になったとき、予め約束された条件で資金を得られる安心感を得ることが出来るのです。
Variable Interest Rate Loan（変動金利ローン）
Variable Interest Rate Loan（変動金利ローン）とは金利がマネーマーケットの条件に応じて増減することができるローンです。
この種のローンは市場の金利が上がれば返済額が増え、金利が下がれば返済額が減るという特徴があります。
結果的に借り手は市場の金利変動リスクを負うことになりますが、金利が低下する可能性を利用して初期の返済額を抑えることができるという側面もあるのです。
変動金利ローンは特に長期にわたるローンで金利が固定されていない場合、金融環境の変化により借り手の返済計画に影響を与える可能性があります。
融資用語について、明日に続けます。
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