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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日からアメリカ不動産融資用語についてお伝えしています。
アメリカの政策金利については11/2(木)の時点で
ＦＲＢ、金利据え置き 2会合連続 米経済は「力強く」拡大
米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は１０月３１日─１１日１日に開いた連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）で、フェデラルファンド（ＦＦ）金利の誘導目標を５．２５─５．５０％で据え置いた。決定は全会一致で、２会合連続での利上げ見送りとなった。
（引用 ロイター）
このような記事が出ており、2会合連続で利上げ見送りとなりました。
予想以上に米国経済が堅調である評価から、追加利上げの必要はなしと判断された形です。
ここまでで
⇒ 利上げサイクルは一服
⇒ けれども追加引き締めのレベルを続き検討
という段階にあり、来年に向けて様子見の状況が続いていきそうです。
アメリカ不動産市場としては
- 全米平均としてはコロナ禍の資産バブルの反動がほぼ落ち着いてきた
- 強烈な需要は健全（物件を購入できるなら購入したい、と考える層が圧倒的）
- 過去数年の低金利を手放したくない為、売却を渋る物件オーナーが多数
- 新築件数も圧倒的に不足
- 結果として資産バブルの押上が戻り切らず、ほぼ高止まり
- 現在の中古、新築共に圧倒的に数が不足
- いずれの市場でも、少し良質な物件が出ると獲得競争が起こる
という状況にあり、金利が落ち着いてきた暁には、ほぼ間違いなく売買件数は大きく増加方向に向かうことが予想されます。
そうすると全てのベクトルをまとめてみると、やはりアメリカ不動産価格の上昇基調は手堅いように思うのです。
融資に紐づく用語についえ、本日も続けます。
Subject To the existing loan（既存ローンの経過対象）
Subject To the existing loan（既存ローンの経過対象）とは買い手が既存のローンに対する責任を引き継いだ状態をいいます。
ローンの貸し手は引き続き売り手を借り手として保持しており、この場合に売り手はローンが不足した際の責任を負いますが、買い手が売り手の借金をそのまま被ることにはなりません。
最悪債務不履行が発生して物件が競売にかけられた場合でも、買い手の損失は自身の持分（エクイティ）に限られるのです。
とはいえ買い手としては売り手の都合で物件に対するエクイティを失う可能性もあり、Subject To the existing loan（既存ローンの経過対象）が存在する限りは心に平安はこないわけですから、買い手としては避けたいところではないでしょうか。
Assumption（ローン引継ぎ）
Assumption（ローン引継ぎ）買い手がローンを引き継ぐ場合をいいます。
引き継ぐ上では買い手がローンに対して主たる責任を負うようになり、売り手は借金の主たる責任から解放されて二次的な責任に回るのです。
Substitution of Liability（責任の置換）
Substitution of Liability（責任の置換）において、貸し手が「責任の置換」に同意した場合、売り手はローンに関するすべての責任から解放されることになります。
すなわちこれらの方法はアメリカ不動産取引において買い手と売り手が既存のローンに関してどのように責任を取るか、そして貸し手がこれらの変更をどのように受け入れるかに関して異なるアプローチが取られているわけです。
Simple Interest（シンプルインタレスト）
Simple Interest（シンプルインタレスト）は未払いの元金に対して課される利息で、ほとんどの住宅ローンで使用されています。
利息の公式は
利息 = 元金 × 利率 × 時間（I = PRT）
です。
Nominal Rate（ノミナルレート）
Nominal Rate（ノミナルレート）はローン文書上に記載されている利率のことで、「実質の利率」と言えるものです。
APR（年率換算利率）
APR（年率換算利率）とはthe Federal Truth-In-Lending（トゥルース・イン・レンディング）法に基づいて計算される利率の標準化された方法のことです。
ここには単に利率のみならず、一年を通して支払わねばならない全てのコストの総和が含まれており、より現実に近い支払い金額を利率で表現したものとなります。
Effective Rate（エフェクティブレート）
Effective Rate（エフェクティブレート）は実際に借り手がお金を使うために支払う利率のことです。
上記に挙げた利率はローンを組む際にどれくらいの利息が発生するかを理解する上で重要です。
単利は基本的な計算で、名目利率はローン契約に記載された率、APRは費用を含めた実質的な年率、実効利率は実際に支払う利率を反映していることになります。
それぞれの利率は異なるコンテキストで重要となり、借り手が支払う総額を理解するのに役立つと思います。
Pledge（プレッジ、質入れ）
Pledge（プレッジ、質入れ）とは借り手が借金の担保となる品物の所有権を放棄することです。
例えば既存のローンが新しいローンの担保として提供されるケースがこれに相当します。
Pledge（プレッジ、質入れ）は「ハイポセケート（担保設定）」の対義語であり、ハイポセケートでは借り手は担保として提供する物の所有権を保持しながらその物を担保にローンを受けることになります。
反対にPledge（プレッジ、質入れ）の場合は担保となる物を物理的に貸し手に引き渡し、借り手はその所有権を失うことになります。
古典的な質屋の仕組みと似ており、借金が完済されるまで貸し手が担保物を保持するのです。
Inflation（インフレーション）
Inflation（インフレーション）は日々目にするニュースでも馴染み深い言葉ですが、市場に出回るお金の量が販売されている商品の量を上回った時に発生する現象です。
この経済的なインフレの傾向は信託設定者（trustor）にとって有利に働く傾向があります。
この場合の信託設定者とは信託契約において資産を信託に託す人のことです。
インフレが進行すると通貨の価値は下落し、借金の実質的な価値も下がるために信託に託された資産を通じてローンなどの債務を持っている場合、将来その債務を返済する際には価値の下がった通貨で返済できるため相対的に返済負担が軽くなる可能性があります。
その反対にお金としては購買力が低下するため、消費者としての立場では不利になります。
Purchasing Power（パーチェシング パワー、購買力）
Purchasing Power（パーチェシング パワー、購買力）の視点で考えると、住宅価格が20％上昇すると住宅購入に使うドルの購買力は16.67％（16-2/3％ = 1/6）減少することになります。
つまり物価の上昇が貨幣の実質的な価値を下げることを意味しており、同じ金額では以前よりも少ない量の商品やサービスしか購入できなくなるというわけです。
Inflation Hedges（インフレーション ヘッジ）
Inflation Hedges（インフレーション ヘッジ）とはインフレに対抗して価値を維持する資産のことを言います。
- 株式資産
- 不動産の所有
- 収益を生み出す不動産
などがこれに含まれます。
これらの資産はインフレが進行してもその価値を維持する傾向があり、購買力の低下による影響を相殺する効果があると言われています。
不動産や収益性の高い物件は時間とともに価値が上がりやすく、また賃貸料などの形で定期的な収入を生み出すことから、インフレの時代において安定した投資と考えられているわけです。
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