不動産管理の知識 ～ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産エージェント試験にも出るポイントに沿って、アメリカ不動産投資知識についてお伝えしています。

昨日まで融資に紐づいた知識・用語について言及してきました。

統計によると、アメリカ不動産売買においては

融資を受けての購入

現金での購入

の平均はほぼ半々です。

もちろん現金購入の割合は地域ごとに格差があり、

• ニューヨーク
• シアトル
• サンフランシスコ
• ロサンゼルス

といった著名どころの不動産物件を現金一括で購入する人々の割合は極端なまでに少なくなります。

いずれにせよ、融資を受けてアメリカ不動産購入に臨む際は昨日までにお伝えしたポイントと用語を押させておくとよいのではないでしょうか。

そしていざ物件を購入した後に必要となるのが「物件管理」です。

初めて不動産投資を実践する方々は「物件購入」にばかり意識がいく傾向がありますが、現実にはその後の「物件管理」の方が不動産事業としては大切になります。

本シリーズに絡め、ここから物件管理に関わる言葉をいくつか挙げてみたいと思います。

Compensation （コンペンセーション、報酬）

最初に報酬の話ですが、不動産管理者に対する報酬の方法には

合法なもの

非合法なもの

が明確に定められています。

非合法とされているのは

• キックバック
• 物品・供給品の割引券

等です。

キックバックとは取引から秘密裏に受け取るリベートや報酬のことで、これがまかり通ると取引に不具合が生じる為に禁止されています。

また物品や供給品の割引を報酬とすることもコストの透明性を損ない、所有者に不利益をもたらす為に禁止です。

その一方で合法な報酬として定義されているのが

固定の定額料金（フラットフィー）

賃貸契約における収入の一定の割合を基にした変動料金

です。

定額料金は管理する業務の基本的な部分をカバーすることになり、変動報酬は不動産から得られる収入に基づくことで管理者が物件の収益性を高めるインセンティブとなります。

このような報酬の正確な金額や割合は所有者と不動産管理者の間で交渉されることが原則です。

交渉結果の合意は両者の要望と期待を反映するもので、市場の標準や物件の特性、管理業務の範囲などに基づいて決定されることになります。

その内容は透明性と公正性を確保するため、物件管理同意書に明確に文書化される必要があります。

New Buildings（新築物件）

新築物件の管理は比較的簡単です。

その理由は単純で、新しい家電製品、設備、および機械が設置されているために故障が少ないからです。

またこれらの新しい設備は操作とメンテナンスのマニュアルが付属しており、管理者はこれらのガイドに従って定期的なメンテナンススケジュールを簡単に設定することが出来ます。

また新築にある新しい設備のもう一つの利点は保証がついている、ということです。

保証により万が一故障や問題が生じた場合でも修理や交換が保証され、追加費用がかからない場合があります。

さらに新築の建物は最新の建築基準に準拠しており省エネルギーの観点からも優れ、結果として運用コストの節約にも繋がります。

そして長期的な視点で見ると、新築の建物は設備の更新や大規模な修繕が必要になるまでの期間が長いため、維持管理費用も予測しやすくなるものです。

これが資産価値の維持や向上にも役立ち、所有者や投資家にとっても魅力的な選択肢となるわけです。

ただし新築の建物であっても適切な管理とメンテナンスが行われていないと長期的には設備寿命の低下につながるため、定期的な点検と適切なメンテナンスが重要です。

Management Agreement（管理同意書）

先にも触れたとおり、不動産管理会社と物件所有者との関係を正式に確立するためには書面による不動産管理同意書が最も大切です。

この同意書は管理会社が所有者に代わって物件の運営を行う際の権限、責任、報酬、そしてサービスの範囲を明確に定めています。

• どのような管理業務を行うか
• その管理業務の範囲はどこまでか
• 日常のメンテナンスはどうするか
• 入居者の対応はどうなされるか
• 賃料の収集
• 緊急時の対応

などの詳細が含まれているはずです。

また物件管理同意書には費用の払い方や報酬の計算方法も記されており、透明性を保ちつつ両者の間の金鞍的な取り決めが文字に落とされています。

所有者と管理会社の予期せぬ誤解や不必要な紛争を避けるため、

• 期待されるサービス水準
• 連絡手段
• 報告の頻度と形式

など、日々の運用に関わる細かい点まで文書化されているものです。

加えて管理同意書は

• 物件の種類
• 市場の状況
• 所有者の要望

に応じてカスタマイズされることが多く、特に管理会社が複数の物件を扱う場合はそれぞれの物件に対して個別の管理契約が結ばれることが多いです。

かくして物件管理同意書は不動産管理の法律や規制に準拠しており、所有者の資産を保護しながら管理会社が効率的に業務を遂行できるようにするための法的な基盤を提供しているのです。

まさに信頼に基づく長期的な不動産事業パートナーシップを築く最初のステップであり、不動産管理の成功にとって欠かせない要素となっています。