こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
モーゲージバンカーズ協会（MBA）が先日開催した年次大会において、2024年の住宅ローン市場に関する興味深い予測を発表しています。
その際のMBAの発表によると2024年の住宅ローンの総発行額は1.95兆ドルに増加する見込みとのこと。
これは2023年の予測値1.64兆ドルからの顕著な増加です。
特に注目するべきなのは、住宅購入ローンの発行額が11%増の1.47兆ドルに達するという見立てです。
ローン件数については2024年には520万件に増加すると予想されており、これは2023年の440万件から19%の増加ということになります。
米国経済そのものは多くの予想を破り、2023年を通じて頑強さを保ちました。
けれども2023年の踏ん張りがどこに向かうのかと言えば、MBAとしては
- 金利の上昇
- 信用状態の引き締め
- パンデミック期間に蓄えられた貯蓄の減少
が組み合わさり、「2024年前半に軽微な景気後退が起こる」というのです。
金利の面では連邦準備制度（Fed）の金利引き上げサイクルが終わりに近づいているとの見方が大方ですが、金利の引き下げは以前に期待されていたほど早くは進まない可能性があります。
けれども人の心理とは不思議なもので、例えば
⇒ 少し前は金利が3%だった
⇒ 今では金利6%で続いている
⇒ 金利が5%台になった
という場合、1%でも金利が下がるとそれ以前よりも金利は高いままにも関わらず、人は動き始めるのです。
人は本来心理的に耐性を備えています。
すなわち
生ぬるい環境が続けば生ぬるさに慣れ
厳しい環境がつつけば厳しさに慣れる
という習い性があり、極端な例としては第二次世界大戦期間中の
「欲しがりません、勝つまでは」
の精神ではないでしょうか。
モーゲージ金利は下がる予想
前述を踏まえた上で、モーゲージバンカーズ協会（MBA）が予想するここから先のモーゲージ金利の推移を見てみましょう。
上記の如く、モーゲージ金利としては
2024年Q1： 7.1%
2024年Q2： 6.6%
2024年Q3： 6.3%
2024年Q4： 6.1%
と下がり始める予想です。
実に年末までに1%も下がってくると予想されており、それまでの厳しい数字が下方に触れると
「金利が落ち着いてきた」
という印象は購買意欲につながり得ます。
それが現実となれば低い金利は住宅購入者の需要を後押しし、住宅市場を活性化することになるはずです。
また労働市場については2024年に入ると鈍化が予想されており、失業率は現在の3.8%から年末にかけて5.0%に上昇すると予測されています。
本年はアフターコロナの経済状況下でかなり踏ん張りがきいた感があります。
コロナを抜けた後の跳ね返りでにわか経済が盛り返し、かつコロナ禍の下に実施されたバラマキ政策でにわか貯金を蓄えている世帯も多く、その分が消費に回ったことも要因として挙げられています。
けれども踏ん張りを実現した経済も2024年には落ち着き、失業率も2024年の1年間を通して上昇してくるというのです。
そして失業率は不動産市場に結構なパンチを入れてくることになります。
不動産市場もまた需要と供給のバランスの中に価格が変化していくものであり、不動産需要の三大要素である
- 人口
- 人口動態
- 賃金・雇用期間
を考えた時、最後の雇用面において失業率が高くなるということは
「頭金が貯まらない」
「モーゲージ審査を通らない」
「毎月のモーゲージを支払い続ける自身がない」
等の理由で、需要そのものは減少する傾向にあるのです。
けれどもその一方でモーゲージ金利が下がり始めるということは
「ようやく金利が落ち着いてきた」
「ここから下がり始めるのなら、少し先ではリファイナンスも考えられる」
そんな心理が購買意欲を掻き立てることになります。
結果として
⇒ 失業率の増加による需要減
⇒ モーゲージ金利の低下による需要増
の拮抗が、相対的な不動産需要の一役を買うことになるのではないでしょうか。
住宅価格は上昇傾向に
それら複数の予想を踏まえつつも、モーゲージバンカーズ協会（MBA）は
「住宅価格に関しては、今後3年間にわたって上昇する」
と見込んでいます。
予想としては特に自宅として使用する住居物件購入者が今後数年の住宅需要の大部分を占めるとされていますが、
⇒ 中間価格帯の高止まり
⇒ 住宅と利子支払いの高止まり
⇒ 初めての物件レベルの小ぶりな住宅の不足
⇒ 信用供与の低さ
等が重なり、結果として需要は大いにありながらも供給全体としては不足する中、住宅価格としては上昇傾向が続くとの予想です。
ちなみに新築住宅市場では、中古住宅よりも新築住宅の販売が強い動きを見せています。
これは不動産投資家の皆様を全米各地にご案内する私(佐藤)の肌感覚でも同じ感想ですが、新築住宅に対する関心が高まっていることは間違いありません。
。。。
かくして、モーゲージバンカーズ協会（MBA）による年次大会時の発表から重要な要素が見えてくることが分かります。
アメリカ住宅ローン市場におけるこれらの動向は今後の経済情勢に大きな影響を与える可能性もあり、
「今後3年間、物件価格は上昇基調にある」
という予想があたるとすれば、私(佐藤)自身は
「HELOCを活用した現金の引き出しも増加する」
と考えています。
モーゲージ金利の変化をもって先を読み解く上で、このあたりをもう少し深堀してみましょう。
明日に続けます。
