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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカモーゲージ金利がベンチマークとする米国10年国債についてお伝えしています。
米国10年国債はモーゲージ金利を左右する要素の1つであり、すなわち米国10年国債の動きはモーゲージ金利を大きく動かす要素になります。
ということはすなわち、米国10年国債はアメリカ不動産市場の動きに大きな影響を与え得るということです。
その意味では
「モーゲージ金利はどのように推移するのか？」
という視点もさることながら
「米国10年国債はどのように推移するのか？」
を押さえておくと、より高い精度でモーゲージ金利の動きを予想できることになります。
モーゲージ金利の動きをそれなりの確率で予想できるということは、アメリカ不動産市場の先を見立てる制度が高まるということです。
そのあたりまで視野を広げると
「自分は今物件を購入するべきなのか」
の判断が立てやすくなるでしょうし、それどころか優位性をもってより戦略的に
- ファイナンシング
- リファイナンシング
の双方を検討することが出来ます。
そこで米国10年国債についても折に触れてその今の動きを観察しておくとよいと思いますが、本項では2023年11月下旬時点での動きについて参考までに見ておきましょう。
綱引きの激しい2023年末
総額で約$25兆程度と言われる米国債市場では、この2023年末にあたり綱引きが激化しています。
直近では本年9月に債券市場が大きく混乱し、結果として米国政府債に投資する機会となり、これが1年間で大きなリターンを得る可能性がある様子。
UBSグローバルウェルスマネジメントの見解では、
「最近の約4.5％の利回りで10年債を保有する投資家は、米国経済が景気後退に陥った場合は1年間で最大20％の総リターンを得る可能性がある」
というのです。
そこで2023年末の時点で重要なのは、約$25兆の米国債市場で安全を求める投資家が急増する中で、「米国債が大幅に上昇する」という見立てです。
UBSグローバルウェルスマネジメントが続けるには
⇒ 米国の利回りは長期的な均衡水準を大きく上回っている
⇒ マクロ経済の見通しが債券にとってより支持的になるにつれ、利回りが低下する余地がある
とのこと。
数字でいえば、UBSグローバルウェルスマネジメントの基本的な見通しでは
- 10年債の利回りが12か月で3.5％に低下し
- 成長の上方シナリオでは4％に緩和し
- 米国経済のベンチマーク金利が景気後退の下方シナリオで2.75％まで急落する
との予想です。
この予想をより厳密にいうと、
⇒ 基本的なシナリオ：14％
⇒ 経済の上向きのシナリオ：10％
⇒ 下向きのシナリオ：20％
という総リターンが期待されています。
ここで簡単に米国債とその派生する特徴をおさらいすると、上のように米国債が変われるステージにあっては
１．米国債に対する需要が高まる
２．米国債が大量に購入される
３．米国債の価格が上昇する
４．金利は反比例して下がる（米国債をベンチマーク視しているモーゲージ金利も下がる）
という流れが起きてきます。
そうすると数日前にご紹介した
「2024年を通してモーゲージ金利は下がる」
とするモーゲージバンカーズ協会（MBA）の予想は、今の米国債の動きを見ても大過なさそうです。
米国債への需要増に潜むリスク
これだけを聞くと
「結果的にモーゲージ金利も下がってくるのならすべてオッケー」
と考えてしまいがちですが、話はそこまで単純ではありません。
というのも米国債専門家の多くが語るには
「今の米国債10年には過剰な支払いがされている」
というのです。
率直に、米国債の激しい綱引き（売り買い）は米国債市場において大きなインパクトを与えます。
具体的には数多くのファンドが米国債市場に足を踏み入れているわけで、米国債の動きはほぼ直接的にそれらファンドがもたらすはずのリターンに直結するわけです。
そこで有名どころのファンドを見てみると、11月には
iShares 20+ Year Treasury Bond ETF（TLT）⇒ 10.9％下落
iShares Core U.S. Aggregate Bond ETF（AGG）⇒ 3％下落
となり、需要増は確実にリターンの減少を引き起こしています。
その前には連邦準備制度(FRB)が
「利率を予想以上に長く高水準に維持する必要があるかもしれない」
と発表しており、この発表を受けて債券利回りが急上昇した流れがあります。
それ以上に大局を見ると、連邦準備制度が2022年に金利を引き上げ始めて以来、一般投資家やヘッジファンドは米国債に紐づく証券に大量に投資しているのです。
もしも金利が高いままであれば、推し量るべきはそれが一般家庭、企業、米国政府の借入コストをどれほど厳しくするかです。
一部のヘッジファンドでは30年債の利回りにまだ上昇の余地があるとの見解により、米国債利回りが急上昇するとの見方もあります。
このような米国債市場への需要の高さから、10年債についてはその利回りは4.572％あたりに低下し、9月に約50ベーシスポイントを追加した経緯がありました。
。。。
やや細かく米国債について触れましたが、結果として本年末から来年に向けて米国債10年を含む米国債市場は引き続き活発な動きが予想され、おそらくは金利はジワリジワリと下がる方向に振れ続けるのではないでしょうか。
そうすると2024年はやはり、モーゲージ金利が落ち着く時期に入り始める見方は間違ってはいなさそうです。
