こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
米国居住者以外でも所有するアメリカ不動産を担保にキャッシュを引き出す方法の一つとして、DSCRローンについてお伝えしています。
米国が富を作りやすい国である理由の一つは、
「本当のオフショアは米国の中に存在している」
ことだと思います。
何もリスクを背負ってコソコソとよその国にお金を流さずとも、米国の中では合法に正々堂々と富を構築できる仕掛けがあります。
トランプ元大統領が良い例です。
私(佐藤)自身はどちらかの政党に肩入れをするでもなく、トランプ元大統領のファンでも何でもありませんが、少なくとも
「税金を納めていないではないか」
と批判される筋合いはないことは私の目からも確かです。
むしろ米国政府自身が仕組んだ税制に沿っていればこそ、米国内のオフショアを体現していることになります。
そしてこのことは何も米国に暮らす人々のみならず、実に世界中の人々に開かれた門戸なのです。
その手法の一つがアメリカ不動産であり、実際にアメリカ不動産は米国の居住者以外でも購入することが出来ます。
けれども同じ不動産投資家でも
米国居住者（米国市民、永住権保持者、学生ビザ以外のビザ保有者）
非米国居住者
の間にある大きな違いが、融資に対するハードルの高さです。
- 社会保障番号を有していない
- 米国に居住していない
等の条件下では、不動産物件は所有できたとしても融資を受けることは原則として無理があります。
そこで米国非居住者でもアメリカに所有する物件の価値をもってリファイナンスの可能性がある方法の一つが、DSCRローンです。
DSCRローンについて、今度はプロ(利点)とコン(欠点)の観点から見ていきましょう。
DSCRローンのプロ(利点)
DSCRローンは個人の収入や職歴がその条件として求められない為、審査そのもののプロセスが簡略化されているのが特徴です。
そのDSCRローンの利点には以下のようなものがあります。
アクセシビリティ
DSCRローンの適格性はDSCRという単一の数字で決定されています。
そもそも個人の財務を考慮しないため、初心者をはじめ、経験豊富な投資家を含むあらゆる借り手にとって融資を受ける門戸が開かれています。
簡略化された審査プロセス
DSCRローンは通常簡略化された申請と承認プロセスを持ち、他の投資ローンよりもかなり早くクロージングに至ります。
個人の財務情報を提出する必要がないため、申請と審査のプロセスは直接的で、通常は承認もはるかに早く行われます。
無制限のキャッシュアウト
DSCRローンは通常、対象物件の担保力をもってエクイティの範囲で無制限にキャッシュを引き出すことが出来ます。
必要に応じて修理などの費用をカバーするためにお金を引き出し続けることができるのです。
物件数に制限なし
またDSCRローンでは、同じ投資家が同時に複数の物件を購入することができます。
ここは従来のローンとのかなり大きな違いで、通常の融資では自身の所得に応じて融資を受けられる物件数に限度がありますが、DSCRローンでは投資家がポートフォリオを構築するために望むだけの物件を購入することができるのです。
ということは、
「良質な物件でありさえすれば、無制限に物件を購入し続けられる」
とも言えます。
物件タイプを問わず
DSCRローンは短期賃貸と長期賃貸のどちらにも対応し、一戸建てや多世帯住宅を含むさまざまな物件に使用できます。
またDSCRローンではLLCを使ってビジネス目的で商業用物件を購入するために使用することもできます。
これもまた従来の融資とは大きな違いで、通常は個人名義ではなくLLCのような法人名義の場合、対象物件が
1～4戸
の住居用物件であったとしても、借り手が個人ではなく法の人ですから、融資枠が商業融資となってしまい、借り入れのハードルが一気に上がってしまうことになります。
けれどもDSCRローンの場合、法人名義、すなわち商業融資枠だったとしても対象となるのです。
ジャンボDSCRローン
ジャンボDSCRローンは高級物件への投資に焦点を当てる不動産投資家が使用します。
その名の如く、かなり規模の大きい融資がジャンボローンです。
この点はDSCRローン会社により方針の違いがありますが、あるDSCRローン会社では最大5,000,000ドルまで、ジャンボDSCRローンを提供しています。
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かくして、DSCRローンは従来の融資では考えられなかったような好条件が揃っています。
極端な話、
「良質な案件さえ見つけられれば融資が受けられる」
ということです。
もちろん100%はありませんのである程度の頭金は必要になりますが、それでも伝統的な商業銀行による融資よりは遥かにハードルが低く、そのために多くの不動産投資家がDSCRローンを利用しているのです。
そこでこれらDSCRローンの利点を押さえ、今度はDSCRローンの欠点を見ていきましょう。
明日に続けます。
