謹賀新年、明けましておめでとうございます！
昨年は
- 一般購入者
- 不動産投資家
の双方にとって、アメリカ不動産に対する難易度が高まった一年でした。
モーゲージ金利は大きく上昇し、歴史的な高金利の中では積極的に自宅を購入する世帯は極端に少なくなります。
投資家にしても金利が消費者物価指数を大きく上回る以上、借金のコントロールは難易度を増す為、おいそれと融資を組むことは出来ません。
結果としてこれらの動きは「需要減」をもたらしました。
より正確には「誰もが物件購入には興味がなくなった」のではなく、「購入したいけれども無理」という隠れ需要のみが増加する一方の様相となりました。
この需要減の動きだけなら、物件価格は大きく下がり始めても不思議ではありませんでした。
ところが家主は家主で
「せっかく低金利のモーゲージを手にしたのに、それを手放す理由はない」
「新しく物件を購入するには金利が高すぎて大損する」
という心理的な壁から売却を控え、金利がまだまだ下がるのを待っている世帯がほとんどです。
結果として
需要減
供給減
の双方の力で
「物件価格はほぼ高止まり」
となり、同時に
「物件購入の難易度が高まった」
年となりました。
本年からようやく
- モーゲージ金利
- 物件価格
は下がり傾向になることが予想されるものの、その難易度の高さは続きそうです。
しかしながらネガティブ要素の裏には、常にポジティブ要素が隠れているもの。
弊社では本年のポジティブ要素を拡大するべく、下記の3つに焦点を絞って進めてまいります。
商業オフマーケット案件への注力
主に法人様が対象となりますが、特にアパートコンプレックスについては交渉が非常に有利に働く時期です。
数百単位の戸数を有するアパート物件の法人オーナーたちは
「今は耐えるべし」
「正当な評価が戻るまでホールドする」
そのような向きがありますが、中には
「借り換えが必要な時期が近付いている」
「手放し時だ（本音では売却したい）」
そのような良質を抱える法人オーナーたちもいます。
タイミングとしては実に買い手市場で交渉が大きく聞き、今も正にミリオン単位の減額に成功している最中です。
そのようなプロたちの交渉の間に日本語サポートをもって入り、絶好の機会が転がる今の時期に日本人ブローカーとしての真骨頂を発揮するべく、地元ブローカー達と協力しながら法人様の支援に奮闘していきます。
エクイティ投資の推奨
その一方で急激なインフレによる
- 人件費急上昇
- 材料費急上昇
の結果、過去に個人投資家の多くが実践してきたセルフフリップは十分な利益が出しづらくなっています。
もちろん成長市場で価値が見込まれる物件を購入することは減価償却も兼ね合わせると今でも有効ですが、
１．ボロイ物件を購入
２．修繕してアップグレード
の流れはほぼ完全にプロの独壇場になっている感があるのです。
そうすると今のアメリカ不動産市場をして有利なのは
⇒ 自分に投資可能な資金のみを入れ
⇒ 運用をプロに委ね
⇒ 投資額に応じた利益を得られる
という、
「エクイティ投資」
だと思います。
エクイティ投資は一言でいえば
「頭金の一部だけ出資する投資」
です。
例えば自分で投資するとなると頭金はもちろんのこと、
▼ 物件選定
▼ モーゲージ各社からの見積もり
▼ 契約期間の調査
▼ 管理会社との契約
▼ 保険会社との契約
▼ クロージング手続き
▼ 運用時の指示だし
▼ 売却手続き
等を自分が担うことになります。
エクイティ投資の場合自分は
LP（リミテッド・パートナー）
として頭金の一部を出資するたけで後は
GP（ゼネラル・パートナー）
が全てを担ってくれます。
結果として
LP（リミテッド・パートナー）
である自分は
⇒ キャッシュフロー
⇒ 減価償却費用
⇒ 利息合計
といった
収入と節税
の双方からのリターンを
「出資額に応じた比率」
で受け取れることになります。
ということは、本質的には
「自己資金で不動産を購入・運用し、十分な利益を取った後に売却する」
行為と何ら変わりがないのです。
例えば昨年末には
「エクイティマルチプル2.1倍（エグジット時までに投資額を含むリターンが2.1倍を見込む）」
の案件のご紹介を始めており、本年はREITとは違い、純粋にLPとして参加できるエクイティ投資の良質案件を選別しつつメルマガ登録者の皆様にご紹介していきます。
モーゲージブローカーとの事業提携を拡大
同時に今の円安を使って有利に働くのが
１．アメリカに保有するエクイティ100%の物件を使ってリファイナンシング
２．引き出したドルを個人資産として日本に送金
この流れです。
従来、日本人投資家の皆様の多くが米国で融資を受けられない為、円高の時期に現金購入される動きが9割以上でした。
現在もそのまま保有し続ける方々がほとんどですが、仮に今のエクイティ100%の物件をしてリファイナンシング出来れば、その引き出した現金を
⇒ 日本に送金
あるいは
⇒ 米国内の他の投資に回す
のいずれかを実行することで、資産のポートフォリオ拡大を実現することが出来ます。
昨年は元旦に
「2023年はモーゲージブローカーサービスを展開」
とお伝えしていましたが、旧年中に全州のライセンスを所有するモーゲージ会社大手との提携を完了しており、本年はここから
- どの州の物件でも融資可能
- 米国外居住者でも融資可能
のサービスを本格化させていきます。
特に今の円安傾向を活用してリファイナンシングを進めたい方を対象に、米国の全ての州を対象にサポート体制をより拡充する予定です。
金利が未だ高い為に、安全に借金をコントロールするべく
LTV(Loan to Value：物件価値に対する融資割合)
は50%程度に留めて頂きますが、特に現在の円ドルの関係では非常に有利に働くはずです。
。。。
かくして本年は上記三つの方向性を軸として、「三方良し、顧客利益の最大化」をキーワードにサービスを充実・拡大してまいります。
本年2024年もどうぞよろしくお願いします！
