投資に適した地域市場は

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

おかげさまで新年の企画、

【2022年スタートアップ企画】
アメリカ不動産投資 ～ 初心者向けプライベートセッション

を順調に進めています。

初心者と銘打ってはいますが、その対象は過去に個別コンサルティングに起こしくださった方々を含め

「これから資産形成を加速させていきたい」

過去のご自身の実績を更に積み上げたい方々の参加希望も受け付けていますので、詳細は上記リンクからご覧ください。

本企画に合わせて当ブログ上ではアメリカ不動産を通して資産形成を図るにあたり、最大公約数と言える考え方についてお伝えしていますが、本シリーズでお伝えする内容はあくまでも

「（キャッシュを生み出す）資産を購入し続けたい」

そんな風に考える方々にとっての最適解です。

昨日までは

「株式と不動産は違う」

という投資の性質そのものについても触れましたが、不動産を株式と同じように考えていると結構な確率で失敗します。

不動産はナンバーゲームですが、とはいえそのベクトルは間違っても

「安く買って高く売る式で利益を追求」

という前提では成り立たないものです。

他の角度から補足すると

「安く購入する」

ことは必須ですし、

「高く売却する」

考えももちろん否定はされませんが、少なくとも

「キャピタルゲインを狙う」

というよりも

「恒久的な賃貸需要が続くだろうロケーションを狙う」

が正解で、適切な場所に適切な物件を所有することで20年、30年と見ていくと、物件価値の行く末はさほど気にしなくてもよいと思います（その途中に価格調整を経験したとしても）。

結局のところ不動産投資でキャピタルゲインを狙うことはギャンブル以外のなんでもなく、不動産の本質から考えてもキャピタルゲイン狙いは主役にはなりようがないのです。

昨日も触れた例ですが、2008年以降には多くの不動産投資家達が

「これはまずい」

と慌てて売りに出しました。

この動きはまさに株式投資のそれと似ています。

けれどもプロたちの動きは真逆で、もちろんプロたちの物件も価格調整の影響を受けましたが、物件価格下落のさなかの口を揃えたような彼らのセリフは

「So what?（だから何？）」

「Who cares?（誰が気にするの？）」

でした。

不動産大暴落が起こって自分が所有する物件価値も下がり始めているのに、なぜあの時に私達は微動だにしなかったのでしょうか。

その理由は一つ、プロの目的はキャピタルゲインではなく「キャッシュフロー」だからです。

この点は本年以降に不動産市場においていかなる価格調整が発生したとしても同じですが、もしも2008年のようなレベルで大暴落が発生したとしても、その時のセリフは同じように

「So what?（だから何？）」

「Who cares?（誰が気にするの？）」

でなくてはなりません。

事実、大暴落が起こったとしても

⇛ 管理技術でしっかりと入居審査時のスクリーニングを行っている

⇛ モーゲージは固定金利で組んでいる

というのであれば、高い確率で暴落時にもキャッシュフローは続くはずですし、少なくとも先の大暴落時の結果はそうだったのです。

そして市場が大底に入ったその時こそ、

「（キャッシュを生み出す）資産を安く追加購入する」

為の絶好となるのです。

ヒット型の市場を狙う

かくして、

「（キャッシュを生み出す）資産を購入し続る」

という前提であれば、アメリカ不動産市場に参入する上でどのあたりの地域を狙うべきかは自ずと答えが見えてきます。

前提として、どんな市場でも不動産を投資として成り立たせるチャンスはあります。

けれどもこの広いアメリカ大陸の上では地域ごとにその性格は全く違うものです。

そこで私(佐藤)自身はアメリカ不動産市場を3種類の性格で見ており、それぞれ

キャッシュフロー市場

ハイブリッド市場

キャピタルゲイン市場

と名付けており、本シリーズの最初に触れた

「キャッシュ・オン・キャッシュリターン」

の割合が高い傾向が期待できる市場の順番は上からそのままです。

そこで少なくともアメリカ不動産投資への参入目的を

「老後の自分基金の一つにしたい」

というのであれば、やはり優先度は

キャッシュフロー市場

ハイブリッド市場

の2つの市場であり、その場所はアメリカの中西部になろうかと思います。

反対にキャピタルゲイン市場の場合、特に今のように価値がおそらくは実体以上に大きくなっている時期にはキャッシュフローは高い確率でマイナスに触れてしまいます。

強いて言うなれば、アメリカ不動産市場においてキャピタルゲイン狙いの不動産投資が数字として成立したのは、おそらく90年代初期までに購入したパターンです。

その時期までに購入して2007年以降の大暴落時にも物怖じせずにホールドし続けた人々は、今ではその潤沢なエクイティを上手に活用しています。

これを例えるなら、カリフォルニアやニューヨークといった東西海岸の地域市場の多くはホームラン型市場と言えます。

一発当たると大きいかもしれませんが、けれどもそもそもが不動産投資では一発キャピタルゲイン狙いは相性に合わないもの。

それよりも中西部地域の目立たない地方都市で、コツコツとヒットを大量生産する方が不動産投資本来の性質にピタリと合っているのです。

もちろん東西海岸地域の投資は全く成り立たないと断ずるものではなく、それどころか

自己資金極小の錬金術

でお伝えしたような、キャピタルゲイン市場だからこそ大きく成功できる手法も実際に存在します。

けれども初期に投じる資金を押さえつつ、かつこれから経験を積み始めたい初参入の方々にとっては、やはりアメリカ中西部の方が適していると思うのです。